雅虎香港財經 至中分析｜非為暴利 只為生存｜蔡志忠
中美關係有緩和跡象，近日股市出現反彈，讓寂靜的市場帶來一點希望。香港股市與樓市是經濟火車頭，今年可謂雙雙重挫，筆者所指的不僅是股價與樓價下跌，股價下跌不少人被追「孖展」斬倉，樓價下跌同樣讓銀行Call Loan（追收貸款差額）；而且成交量的嚴重萎縮，真正打爛了許多打工仔的飯碗。希望這次股市不只是虛火上升，筆者更期盼能夠帶動經濟復甦，增加樓市交投，不要讓金融中心變得一蹶不振。
說到樓市今天的低迷苦況，真是幾十年罕見，上月份（10月份）的成交量，包括住宅、工商舖和車位在內，竟然只有2,938宗，平均13.5個從業員只能促成1宗交易，而這宗生意可能只是一個車位的買賣，由於顧客普遍要求回佣，最終經紀實際收取的佣金只有幾萬元而已。13個經紀一個月合共賺取幾萬元，如何飬妻活兒、維持生計？
被告合謀定價 皆因13.5人開一單
近期轟動市場的合謀定價個案，競委會向某龍頭地產代理提出訴訟，是有史以來地產代理界第一次。事件某程度上反映今天物業市場的艱難，由於出貨非常困難，急於賣樓的地產商或業主，唯有提高佣金鼓勵地產代理盡力推銷。表面上代理或者可以賺取5%至10%佣金，但聰明的顧客要求回佣高達總數的80%至90%，代理公司為了市場佔有率，實際收取的服務費最後可能只剩10%至20%，真正是「好睇唔好食」。
以上情況十分普遍，尤其在促成新樓交易更是司空見慣，嚴重影響地產公司生意，即使是行業龍頭公司，在新樓巿場處於寡頭壟斷地位，生意仍然年年虧損。也可能是迫於無奈，幾家龍頭代理公司高管才會有此等定價事件出現。憑良心講，以今天的市況，即使收取買賣雙方2%佣金（董事批準還可以再減），此等規定並非為賺取暴利，而是為了生存。筆者明白也同意社會人士對地產界有提升專業水平的期望，但如今代理營商環境惡劣，還要惹上官非，筆者一邊表示譴責，一邊寄予同情。希望業界能夠吸收經驗教訓，以後别再犯同樣的錯誤。
俗話說「船到橋頭自然直」，近期樓市的不利因素不斷湧現，例如土地競投招標沒有人入標、負資產個案衝破1.1萬宗、銀行向業主Call Loan、中小企業幾萬宗貸款無力償還、第4季樓價跌幅擴大等等，利淡消息一浪接一浪。不過物極必反，壞消息盡出，市場就可能到了轉捩點。我們不妨也看看利好因素，比如中美關係緩和，美國理應不再大力打壓中國經濟發展、美國通脹放緩使息口開始見頂、資金流入香港成全球最大財富管理中心、優才和高才的「先免後徵」暫見成效等等。筆者一向強調，看事物要分兩面看，好時不要想得太好，差時也別想得太差，堅守陣地，管控好自己，做好財務風險管理，最終一定能見到曙光。
香港專業地產顧問商會會長 蔡志忠
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