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英國租樓難 一文讀懂如何不被業主剝削

英國租樓難 一文讀懂如何不被業主剝削
英國租樓難 一文讀懂如何不被業主剝削 (Westend61 via Getty Images)

英國租樓市場目前嚴重失衡,由於按揭成本上升、懲罰性稅項亦提高,不少業主不願把業物出租。

與此同時,租客數量持續增長。一盤難求,意味著房東能利用這機會剝削租客。

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如果你正在租賃市場裏苦苦掙扎,了解你的權利十分重要。

這方面也有一些好消息。簽新租約時,你將不再被高額費用欺騙。英國各地都禁止收取租金以外的各式各樣雜費,例如不能為推薦信和信貸報告等而收取數百英鎊的費用。目前,在英格蘭,費用僅限於少數項目,在蘇格蘭更少。

不過租客還是需要一些前期成本。一些業主會要求你繳保留物業押金(holding deposit)。值得注意的是,這些在蘇格蘭是非法的,而儘管在其他地方這是合法的,但金額不能超過一周的租金。

一旦你簽了租約,這押金一是交回租客、一是用於第一個月的租金、或者撥歸保證金。如果這些都沒有發生,租客可以向貿易標準局(Trading Standards)投訴、或聯繫租賃代理的物業管理計劃(redress scheme)。

還有保證金(security deposit)的問題。這金額一直在緩慢增長,但也有限制。

在英格蘭和威爾士,保證金金額一般不能超過五星期的租金
在英格蘭和威爾士,保證金金額一般不能超過五星期的租金 (Marko Geber via Getty Images)

在英格蘭和威爾士,保證金金額不能超過五星期的租金,除非租金超過5萬鎊,那麼保證金最多可以是六周的租金。

在蘇格蘭,保證金最高是兩個月租金,在北愛爾蘭則是一個月。如果業主要求更多,你可以提出質疑。如果不知能否自行跟業主討價還價,請聯繫Citizens Advice,他們可以為你提供有關最佳方法的建議。

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在大多數情況下,您的存款應在 30 天內存入認可的存款保障計劃。如果業主想要扣起其中一部分(例如用於賠償損失或未付租金),必須經雙方同意。同樣,未經對方同意,你也無法提取保證金,因此,如果雙方有分歧,你需要使用物業管理計劃的免費替代爭議解決服務來幫助拿回押金。

當你的租約開始,你的權利將部分取決於租賃的類型。在英格蘭,大多數都是短期租賃。其中一些是固定期限的,在此期間不能加租——除非合同中有議租條款。其中一些是「生約」,它們一直有效直到租戶或房東終止為止,但租金每年仍只能加一次。

目前,每年的租金升幅有時確實令人瞠目結舌。根據Rightmove數據,倫敦以外地區的租金已升至1,231英鎊的歷史新高,比四年前高出三分之一。在一些地區,租金一年升兩成。部分原因是供應緊張,也因為按揭利率上升,令業主大幅加租來應付成本。

如果加租超出了負擔能力,你的權利取決於你住在哪裏。在英格蘭,業主可以隨意收取費用,只要他們遵守規則。你可以嘗試談判,但他們不必理會。如果漲幅不合理——例如房屋狀況不佳或他們沒有及時進行適當維修,您可以在租金上漲日期之前向租金審裁處(rent tribunal)提出上訴。

在蘇格蘭,你擁有更多權利,在被通知要加租的 21 天內,可以聯繫租務官員,他們將決定租金應該是多少。如果你或你的房東不同意,你可以將個案提交至審裁處。 如果蘇格蘭部長認為租金失控,他們還有權設立租金上限。

在某些情況下,房東因為不想在加租時和與憤怒的租客漫長地打交道,因此他們會趕走租客,再以高價叫租。在英國,如果你簽的是生約,你的房東可以隨時趕走你。 如果你有簽了死約,當期限結束時他們就可以趕你走。他們不需要特定的理由,他們只需使用第 21 條即可將你驅逐。 根據將於明年夏天生效的《租客改革法案》,這種行為在英格蘭將被禁止,但在這之前,你還是要小心。

蘇格蘭、威爾士和北愛爾蘭的規則有所不同。 例如,在蘇格蘭,你只能以 18 種理由的其中之一去驅逐租客,想加租並不在此列。

在這個租客多租盤少的市場裡,你可能充滿無力感。 但是,雖然房東佔上風,但他們也不可以乘機踐踏你的權利。