萬象生活市盈率120倍IPO招股 為何貴得有道理?

Steven Cheung
·3 分鐘文章

筆者一直看好華潤置地(SEHK:1109),股價還在個位數的時候已經成為其股東,見證股價由單位數字變成雙位數字。今次華潤置地分拆華潤萬象生活(SEHK:1209),第一時間拿招股書仔細研究其成為倍升股的機會。原來華潤萬象生活在2019年市盈率已經高達123倍。是否代表華潤萬象生活不值得認購呢?

今年業績勢翻一番

華潤萬象生活招股價介乎18.6港元至22.3港元,市值介乎409.2億至490.6億港元。去年華潤萬象生活純利為3.6億元人民幣,故招股價上限的市盈率為120倍。

華潤萬象生活看似以天價上市,其實是貴得有道理。因為招股書顯示今年上半年純利幾乎等同去年全年純利,去年全年純利為3.6億元人民幣,今年上半年純利為3.4億元人民幣。換言之,全年華潤萬象生活有機會翻一番。

華潤萬象生活對下半年業績充滿信心最大的原因是,今年下半年起購物中心物業管理服務收入模式由包幹制變成為酬金制。華潤萬象生活在招股書指出,如此改變將可以提升利潤水平。原來在2017年、2018年、2019年及2020年上半年,集團採取包幹制收費模式的購物中心管理項目分別有2個、5個、7個及2個項目錄得虧損,虧損金額分別為2,350萬元、2,650萬元、2,490萬元及490萬元人民幣虧損。

集團提供的購物中心物業管理及其他服務佔營業額比重達18.9%。當包幹制轉型為酬金制得以落實所帶動虧轉盈效果顯著。因為以往虧損的項目馬上錄得利潤,而以往利潤微薄的項目的邊際利潤馬上拉闊。由此路進,今年上半年集團的毛利率得以拉闊。

商業營運服務為新增長動力

另一個增長動力為商業營運服務,這部分業務今年才正式開始收費,故今年全年將首次錄得相關收入,為下半年集團得以高增長的因素之一。原來集團為51個購物中心提供商業營運服務,涉及總建築面積達510萬平方米。其中,在管建築面積4.0百萬平方米的31個購物中心項目由集團提供物業管理服務。包括在購物中心開業前為業主提供定位及設計管理、物色租戶及招租服務、提供宣傳策略及推廣活動、指導租戶以提升租金收入等服務。

其實,商業營運服務比物業管理高一個層次,可以協助業主提升租金收入,包括底租及租戶營業額分成部分。何況,商業營運服務涉及的員工數目較少,只要請到具有推廣商場能力的「Mall姐」坐鎮就可以橫掃千軍,該項業務的經濟效益肯定較單純的物業管理為高。

這是華潤萬象生活相較其他純住宅物管股的優勢。所以華潤萬象生活成為倍升股機會不容少覷。

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