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蓮香樓遺址改建住宅先有「錢途」?

蓮香樓「遺址」所在舊樓由資本策略於2019年斥資4.5億元統一大廈業權。
蓮香樓「遺址」所在舊樓由資本策略於2019年斥資4.5億元統一大廈業權。

內地遊客重臨香江深度遊,港島區由路牌到港鐵月台都見到他們打卡的身影,偏偏老字號蓮香樓已結業一年多,遊客只能在「遺址」門口留意。最新消息是蓮香樓所在整幢舊樓都會改建為住宅,從港樓最新市況看,此決定可能更有「錢途」。

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甲廈受三重打擊

蓮香樓「遺址」所在舊樓由資本策略於2019年斥資4.5億元統一大廈業權,去年中獲屋宇署批出重建為25層商廈物業,不過近期資本策略變陣,向城規提交新方案,擬將物業重建為30層高商住大廈,將提供175伙單位。

日前美聯物業公布,去年本港全新盤銷售不足五成,中原地產研究部亦發表數據,指一手貨尾量已逼近2.3萬伙,貨尾量廿年新高。新盤持續滯銷,將蓮香樓「遺址」改建住宅,這決定會否太「衝動」?不過比對一下甲廈的市況,就會理解發展商變陣有其道理。

滙豐研究早前指出本港寫字樓空置率已衝上12.9%,較2003年沙士時期更高。
滙豐研究早前指出本港寫字樓空置率已衝上12.9%,較2003年沙士時期更高。 (shansekala via Getty Images)

滙豐研究早前指出本港寫字樓空置率已衝上12.9%,較2003年沙士時期更高,幸好仍低於全球16%空置率水平。但滙豐研究仍睇淡寫字樓前景,指商廈正面對三重打擊,一是混合工作方式,令更多僱員留家工作;二是更高利率環境;三是嚴重供過於求,該行預期今年本港商廈租金妁進一步下挫5%至7%,本港商廈市場表現或跑輸亞洲其他市場。

商廈供過於求,蓮香樓「遺址」雖然位處上環商業區,但位置上與附近地標式商廈中遠大廈、中環中心、信德中心仍較輸蝕,建成商廈後難免要靠平租與同區物業爭客,令發展回本期更漫長。

長實示範月租單位有需求

據報蓮香樓「遺址」改建住宅,175伙平均面積約342呎,似乎較有機會主力提供細單位。雖然物業周邊被商廈包圍,但後邊鴨巴甸街、九如坊及歌賦街是上環住宅區所在。值得留意是這一帶已多年未有新供應,蓮香樓「遺址」後邊的東澤臺在2006年落成,已算是周邊樓齡較新的物業。

蓮香樓「遺址」後邊的東澤臺在2006年落成,已算是周邊樓齡較新的物業。
蓮香樓「遺址」後邊的東澤臺在2006年落成,已算是周邊樓齡較新的物業。

除了缺乏新供應,蓮香樓「遺址」周邊租盤需求仍然強勁,例如東澤臺,現時在物業代理「上架」的均是租盤,可見業主們相當惜售。另外蓮香樓「遺址」附近的名樂居,更是全幢放租的服務式住宅。未來蓮香樓「遺址」完成重建後,發展商有條件按市況選擇放售或保留物業長線收租。

公認精準睇市的長實,亦以實際行動示範月租單位有「錢途」。長實早前公布,旗下4間酒店部署於農曆年後加租。原來這四間酒店紅磡海灣軒、海韻軒、長鞍山海澄軒及葵涌雍澄軒,均以6至12個月長租客為主,四間酒店過去12個月入住率持續逾九成,可見月租單位有強勁需求。以蓮香樓「遺址」位置,不難吸引高端客搶租,樓下是否有地標式茶樓已不太重要了。

長實早前公布,旗下4間酒店部署於農曆年後加租,包括紅磡海灣軒及海韻軒。
長實早前公布,旗下4間酒店部署於農曆年後加租,包括紅磡海灣軒及海韻軒。 (South China Morning Post via Getty Images)