雅虎香港財經 蓮香樓遺址改建住宅先有「錢途」？
內地遊客重臨香江深度遊，港島區由路牌到港鐵月台都見到他們打卡的身影，偏偏老字號蓮香樓已結業一年多，遊客只能在「遺址」門口留意。最新消息是蓮香樓所在整幢舊樓都會改建為住宅，從港樓最新市況看，此決定可能更有「錢途」。
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甲廈受三重打擊
蓮香樓「遺址」所在舊樓由資本策略於2019年斥資4.5億元統一大廈業權，去年中獲屋宇署批出重建為25層商廈物業，不過近期資本策略變陣，向城規提交新方案，擬將物業重建為30層高商住大廈，將提供175伙單位。
日前美聯物業公布，去年本港全新盤銷售不足五成，中原地產研究部亦發表數據，指一手貨尾量已逼近2.3萬伙，貨尾量廿年新高。新盤持續滯銷，將蓮香樓「遺址」改建住宅，這決定會否太「衝動」？不過比對一下甲廈的市況，就會理解發展商變陣有其道理。
滙豐研究早前指出本港寫字樓空置率已衝上12.9%，較2003年沙士時期更高，幸好仍低於全球16%空置率水平。但滙豐研究仍睇淡寫字樓前景，指商廈正面對三重打擊，一是混合工作方式，令更多僱員留家工作；二是更高利率環境；三是嚴重供過於求，該行預期今年本港商廈租金妁進一步下挫5%至7%，本港商廈市場表現或跑輸亞洲其他市場。
商廈供過於求，蓮香樓「遺址」雖然位處上環商業區，但位置上與附近地標式商廈中遠大廈、中環中心、信德中心仍較輸蝕，建成商廈後難免要靠平租與同區物業爭客，令發展回本期更漫長。
長實示範月租單位有需求
據報蓮香樓「遺址」改建住宅，175伙平均面積約342呎，似乎較有機會主力提供細單位。雖然物業周邊被商廈包圍，但後邊鴨巴甸街、九如坊及歌賦街是上環住宅區所在。值得留意是這一帶已多年未有新供應，蓮香樓「遺址」後邊的東澤臺在2006年落成，已算是周邊樓齡較新的物業。
除了缺乏新供應，蓮香樓「遺址」周邊租盤需求仍然強勁，例如東澤臺，現時在物業代理「上架」的均是租盤，可見業主們相當惜售。另外蓮香樓「遺址」附近的名樂居，更是全幢放租的服務式住宅。未來蓮香樓「遺址」完成重建後，發展商有條件按市況選擇放售或保留物業長線收租。
公認精準睇市的長實，亦以實際行動示範月租單位有「錢途」。長實早前公布，旗下4間酒店部署於農曆年後加租。原來這四間酒店紅磡海灣軒、海韻軒、長鞍山海澄軒及葵涌雍澄軒，均以6至12個月長租客為主，四間酒店過去12個月入住率持續逾九成，可見月租單位有強勁需求。以蓮香樓「遺址」位置，不難吸引高端客搶租，樓下是否有地標式茶樓已不太重要了。
