雅虎香港財經 西九文化區乾塘 開源要靠密集起樓？
正當西九假日自助餐成為城中話題時，西九文化區管區理局預告，到2025年3月將耗盡216億元撥款，現已研究開源方案，包括興建住宅及酒店項目，以現時市況，文化區想靠地產開源，可能都要扭轉思維破局。
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文化區早已有住宅項目規劃
西九文化區管理局並非忽然提出賣地起樓，早年規劃已披露，西九文化區將在近尖沙嘴地段興建兩組住宅項目，第一組是20至30幢超級臨海別墅，另一組是12幢分層住宅。
受制於建築物高度限制，兩組物業都會以低密度設計，優越位置加上超級海景，約十年前測量師預計落成開售，臨海別墅呎價可達4萬元，分層式住宅呎價可達萬六至萬八元。
雖然論就腳，西九文化區豪宅不及九龍站上蓋及高鐵站周邊豪宅，但挾著位處文化區及最強海景，加上都算擁有三站及四綫優勢，相信較市建局觀塘或油尖旺項目，更有條件吸引發展商積極入標競投。
可惜現時豪宅貨尾難推，單是啟德已有約8200伙豪宅待售，還有位於傳統豪宅區如南區的凱玥、半山長實波老道項目，尚未計將來港島大坑多個重建項目。發展商大把貨在手，即使西九文化區豪宅如何「罕貴」，或會繼續審慎出價競投。參考市建局觀塘項目流標經驗，最壞情況是西九文化區豪宅招標觸礁，並要收回後拆細項目再招標，如此一拖，資金鏈中斷風險又再增加。
「油尖旺風」文化區或是出路
要增加靠地產補貼文化區開支勝算，第一步或要考慮拆細住宅部分招標，例如科技園旁的白石角住宅區，便分拆予多個發展商興建豪宅屋苑。拆細最大好處是降低入場門檻，令中小型發展商都可以合組財團競投，增加競爭就有望推高成交價。
再進取一點，就要改動住宅比例，例如由現時兩成增一倍至四成。住宅地增加，不代表計劃中的第三批文藝設施無地起。第三批文藝設施中的音樂中心、音樂劇院，以現今建築技術，文藝設施可以興建在基座部分，再在樓上加建住宅，像港鐵上蓋物業般，文藝設施成本便可以由樓上住宅直接補貼。
想把地產補貼效益發揮到極致，終極一式是完全扭轉西九文化區規劃風格，引入昔日油尖旺地區布局，即是住宅樓密集兼縱橫交錯，甚至出現像佐敦「八文樓」這類社區式大廈。如此用盡文化區土地轉化為住宅區，住宅地在未來十年八年長賣長有，而現有的博物館又增添「大隱隱於市」趣味。重現昔日油尖旺式「懷舊」規劃的文化區，不難吸引大量喜歡探奇的內地及海外遊客親身一遊，屆時文化區便有望旺丁又旺財吧。
