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親海駅創市場新秩序 「麵粉商」焗住減價?

長實以低價策略堆售油塘親海駅,吸乾上車客源,連帶最新一期居屋亦錄得六年來最差反應,長實今次被指創立市場「新跌序」,「麵包價」創新低,提供土地的「麵粉商」勢要面對現實,降低土地目標價。

親海駅II首批折實平均呎價14,997元,最平開放式單位呎價僅13,810元。(Joseph Mok via Getty)
親海駅II首批折實平均呎價14,997元,最平開放式單位呎價僅13,810元。(Joseph Mok via Getty) (Getty Images)

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親海駅地皮最危 長實急欲脫身

二〇一五年內地官媒一篇《別讓李嘉誠走了》,掀石掀起千重浪,批評長實從中國撤資,再加上香港過去數年政經發展跌宕,令人相信長實對香港市場更審慎。不過其實長實近年在土地市場已轉趨活躍,密密吸納地皮,較著目的包括宋王臺站地皮、屯門大欖限呎住宅地,啟德跑道區豪宅地皮等。不過眾多項目中,以油塘親海駅地皮「最危」,事關當年地皮收購呎價接近三千元,補地價5,283元,加上建築、利息、銷售等等成本,估計每呎總成本已達一萬三千元,油塘非如啟德跑道區屬最優質的豪宅地,萬一市況再轉差,親海駅利潤空間不多,減價蝕本風險最大,加上油塘區內未來還有過萬伙新供應,現在以速戰速決策略鎖定利潤,免夜長夢多,實為明智推盤策略。

油塘未來有超過1.2萬伙新供應,圖為五大發展商油塘灣超級項目地盤,潛在單位逾七千伙。(Getty)
油塘未來有超過1.2萬伙新供應,圖為五大發展商油塘灣超級項目地盤,潛在單位逾七千伙。(Getty) (April Wong via Getty Images)

趁機摸底 訂立訂價話語權

長實手上另有多個地盤,親海駅開售亦有向市場摸底的作用。各發展商在推盤策略各有不同,但價格基本上視乎「麵粉價」、樓市氣氛等基本因素,隨大市而行。疫情前樓市不斷升溫,在中國內地發展商攻港下,地皮越賣越貴,究竟市場上還有多少可負擔樓價的「實客」?長實利用親海駅來驗證市場力量,該盤以低價宣傳,吸引過萬準買家入飛認購,扣除重覆票數,市場估計有二千個實在的準買家,雖然不能完全反映所有未來買家數目,但令發展商心裡有底,用作比對本港未來三至四年一手私人住宅潛在供應創新高的10.7萬伙,以助制定未來推盤策略。

裕民坊項目為年初其中一幅流標土地。(Getty,資料圖片)
裕民坊項目為年初其中一幅流標土地。(Getty,資料圖片) (winhorse via Getty Images)

麵包價低 麵粉商添壓力

長實推親海駅一萬三千元呎價「深水炸彈」的威力,即時從心理上和實際上炸散呎價同區介乎一萬六千至一萬九千元呎價的二手市場,一手樓花買家更隨時變為負資產。「麵包價」低,亦對「麵粉商」增添壓力,過往港府對土地中標價持較強硬態度,尤其是近年庫房空虛,故更要守住土地這個重要收入,但在市道欠佳情況下,發展出在地皮投票時都採取謹慎態度,今年初僅一個半月的時間內,赤柱豪宅地、小蠔灣港鐵項目、裕民坊重建項目相繼流標,即使中標也出現亞皆老街商業地呎價3,103元的驚人低價成交。如今長實以實際成交驗證市場購買力,當局肯定需要面對現實,「麵粉商」要大幅調低「麵粉價」,否則發展商、市民皆無力負擔,令政府陷入收入減少的無間地獄。

長實回歸 專掃平貨

地價高企,但在加息周期下,發展商的負債比率亦因而增加。當中新世界的55.7%成為負債率最高的發展商,其次是恆基的34%,高負債比率令個別發展商投標有欠積極。螫伏多時長實看準機會趁機執平貨,包括2020年長實以貼近市場估值下限4,546元奪得安達臣道,2022年以低市場預期下限半成、即呎價11,382元奪土瓜灣市建局丽目、再加上呎價6,138元奪得宋王臺站地皮、呎價3,522元的屯門大欖限呎住宅地,都顯示出趁本港及中國內地發展商退潮下,成為長實吸納土地的好機會。

回顧李嘉誠領導的長實集團,多年以來對市場判斷精準,例如在六七左派暴動、香港前途信心危機之際大手買地,另外中環中心一役亦為人津津樂道,如今長實今次能否再創奇跡,以及政府有否解開心結以解決地產市場停滯的困局,將會在未來重要看點。