親海駅II投「深水炸彈」盤點令早買業主坐艇新盤

本港樓市不振，開關後仍未見起色，發展商加速劈價散貨，油塘大盤「親海駅II」更投入深水炸彈，低同區新盤近17%的折實呎價約1.5萬元應市，樓價回到七年前；回顧歷年發展商見市況未明而出招搶客屢見不鮮，減價出手之狠，令早買業主即時坐艇。

親海駅II首批折實平均呎價14,997元，最平開放式單位呎價僅13,810元。（Joseph Mok via Getty） (Getty Images)

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同區業主最想哭

親海駅II首批132伙開放式至三房間隔，折實平均呎價14,997元，最平開放式單位呎價僅13,810元。長實執行董事趙國雄形容首批單位屬「平爆價」，更指「一陣間實有人喊，代理聽到價錢開心到喊，老闆聽到價錢就傷心到喊！」但相信最想喊是近期入市的同區業主。

長實執行董事趙國雄形容親海駅II首批單位屬「平爆價」，更指「老闆聽到價錢就傷心到喊！」 (Dickson Lee/South China Morning Post via Getty Images，資料圖片) (South China Morning Post via Getty Images)

親海駅II 平通區內一、二手

我們可以比較一下同區新盤開售價格，由保利置業等發展的朗譽，於去年十一月推出首批單位，平均呎價為17,983元，親海駅II呎價較其低16.6%；而由會德豐發展、以位處藍田半山為賣點的Koko Mare及Koko Rosso，今年二月首批呎價亦達一萬八千元水平，親海駅II較兩個樓盤便宜16.6%及18%。此外親海駅II更平通區內二手屋苑，五年樓齡的海傲灣最近成交呎價為19,434元，十七年樓齡鯉灣天下為17,438元，近月鮮有成交的曦臺，最新三月份成交呎價為16,389元，而會德豐發展的Peninsula East為14,789元，由此可見長實的低價策略，可令二手業主一劍封喉。

二期平過一期非新鮮事

一手樓盤「越賣越平」已不是新鮮事，尤其是當發展商看淡後市，都會以減價來加快出貨步伐，長實及新地合作發展的屯門飛揚二期，在今年三月推售時平均呎價12,798元，較去年6月第一期單位折實均價15,050元低17%，同時成為青山公路近三年最平新盤，當時長實趙國雄稱該盤單位是「深水炸彈價」，有助買家入市；但一期業主不滿即時「被坐艇」，一度在售樓處外舉牌抗議，指單位要到明年三月才收樓，如今未入住已變負資產，擔心銀行調低估值，逼使業主撻訂甚至破產。

有飛揚一期業主不滿二期減價，，一度在售樓處外舉牌抗議。（芝麻韭菜餃 via LIHKG）

海茵莊園加推單位平25%

另外由九龍建業及捷和製銅發展，位於將軍澳康城的海茵莊園，六月份加推單位時亦震憾市場，當時最新價單顯示，四十五個開放式單位最高可獲27%樓價折扣，五個一房單位最高可獲25%折扣，以此計算，買家最低372萬則可購入市區新盤，發展商更提供全屋訂造傢俬優惠，去貨意欲甚強。

發展商推出震撼優惠，但早前已購入單位的業主心裡或涼了一截，因為樓盤在2021年十月樓花開售時，樓價優惠只有約3%，現時激增至最多27%，令早買業主即時坐艇。以第2座3樓C1室為例，該開放式單位面積245方呎，於2021年10月推出時折實價約536.7萬元，現時以最高折扣27%計算，售價減至約403.9萬元，較一年半前劈價約132.8萬元，減幅接近25%。

1998年的長實以盈翠半島埋身肉搏新地曉峰園，堪稱新盤搶客經典。（Getty） (josephmok via Getty Images)

盈翠半島vs曉峰園 最強戰火

不過說到最經典一幕是1998年的青衣新盤減價戰，當時長實以盈翠半島埋身肉搏新地曉峰園。當時新地先以平均呎價4,280元，推出曉峰園約160個單位。長實即時還擊，以低市價兩成的4,147元呎價，推售鐵路站上蓋的盈翠半島對撼，並即日火速售罄1,300個單位，新地曉峰園慘遭滑鐵盧只賣出80個單位。慘敗的新地旋即改變策略，減價17%反擊，令新買家即時受惠，但可憐的是首80伙買家，單位迅速貶值。

親海駅II 定價令不少準買家蠢蠢欲動，即使毗鄰水泥廠亦無損其興趣。目前樓市遇著冷鋒，發展商不僅減價吸客，更推出「呼吸Plan」吸客，例如長實先後於2020年及2021年推出在沙田新盤「名日．九肚山」推出按揭數最高至樓價85%，三年內免息免供；而這次親海駅買家亦只需付首期10%、3年低息定息優惠，亦無須提供任何入息證明文件及接受壓力測試，由此可見發展商去貨意欲，單位亦變得越遲越抵買。