雅虎香港財經 識住一定揀新樓？40年舊樓VS新盤 優劣大對碰
最近有網民在地產討論區出帖，徵集居住在「40年舊樓」的網民意見，希望了解他們是否有意換入新盤，並引發舊樓與新樓優劣比較的討論。事實上，新樓與舊樓各擅勝場，本文嘗試透過四方面，列出選擇新樓或舊樓時考慮的因素，協助讀者按自己的需要作選擇：
1.保養維修
如果一幢住宅的樓齡達40年，首要考慮的，當然是涉及保養維修的問題，因為隨着物業出現折舊及損耗，為免結構出問題危及第三者，業主需留意有關保養的事項及法定要求，否則有機會被罰款。例如根據屋宇署的「強制驗樓計劃」，樓齡達30年或以上的私人樓宇業主，需在接獲屋宇署送達法定通知後，委任註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆及伸出物進行檢驗，以及進行被認為需要訂明的修葺工程；而「強制驗窗計劃」亦規定樓齡達10年或以上的私人樓宇業主，須委任一名合資格人士就樓宇的所有窗戶進行訂明檢驗，並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。由此可見，舊樓業主面對的相關問題，肯定比剛落成不久的新樓多。
雖然本港不少樓齡達40年以上的屋苑，如美孚新邨、南豐新邨等，在經過早年的樓宇大維修工程後，外觀仍相當簇新，但事實上，本港仍有不少樓齡達40年的大型屋苑及單幢樓未進行任何維修，由於並非所有大廈都在管理費收取維修基金備用，因此業主日後可能面對動輒達十多二十萬元的維修開支；而作為新樓業主，相信至少要十多二十年才需要考慮這點。
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2.室內可用面積
以往買樓，我們會留意「實用率」，但在「建築面積」早已廢除的今時今日，大家有否留意，即使標明同樣的「實用面積」，總覺得舊樓會比新樓「見使」，或間隔比較人性化？打個比喻，個別期數樓齡達40年的沙田第一城，450呎實用面積已能提供「細三房」單位；但不少新樓的400餘呎單位卻僅能提供一房戶、廚房只是開放式而不是梗廚，甚至間中出現「奇則」，大減單位實用性。
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事實上，新樓牆身較厚，佔用的空間計入實用面積，加上政府為提升樓宇宜居環境，容許發展商就興建露台、工作平台等「環保設施」獲得總樓面面積豁免，然而露台及工作平台卻被計算在出售予買家的實用面積內，因此發展商為售賣更多面積以深化利潤，自然會踴躍興建上述設施，令室內可用空間減少，形成「新樓縮水」的現象。
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3.升值與投資潛力
有網民指出，即使是同樣40年或以上的住宅，單幢樓和大型屋苑的升值與投資潛力卻截然不同。本港三大樓齡達40年或以上的大型屋苑美孚新邨、太古城及南豐新邨，由於配套完善及地點方便，除了是藍籌上車盤外，亦是投資者熱門收租之選，每逢出現筍價放盤，很快便獲得買家接手，當中太古城樓價於今年1月起，更連續於6個月期間累升近15%，平均實用呎價突破兩萬元大關，反映其表現未受樓齡影響。不過，缺乏成交參考的單幢樓或唐樓，當樓齡越舊，就可能越難脫手，而40年樓齡或成為窒礙買家入市的因素，令投資潛力減少。
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相反，新樓的情況則比較兩極，主要參考項目規模，以及發展商開價水平，對於一些開價進取的新盤，在3年額外印花稅(SSD)期限完結後，不時出現蝕讓個案。例如南昌站匯璽II一個349呎高層海景戶最近以1,003萬元沽出，竟較三年多前的購入價貶值近106萬元，跑輸大市。此外，近年流行的單幢納米新盤、如北角尚譽和西營盤瑧蓺亦頻現蝕讓，其中後者有單位於三年間勁蝕「兩球」，某程度上反映當年開售時存在溢價，以及市場對這類單位的需求減低，買家宜因應情況選擇。
4.設施管理費水平
不少人入住新樓，是受到樓書介紹的豪華會所吸引，但「羊毛出在羊身上」，隨着設施日臻完善，當中涉及大量保養開支，近年新盤管理費升勢持續，一般大型屋苑平均每呎超過5元，甚至有西灣河單幢新盤的管理費高達每呎8元，意味一個253呎的納米戶，每月管理費已達2,044元！
相反，舊式住宅普遍欠缺室內外泳池、健身室等康樂設施，管理費開支大部分應用於公用地方水電、電梯維修保養、清潔人員及管理員薪金等，因此亦比較便宜，例如樓齡達40年以上的大型屋苑太古城及美孚新邨，每呎管理費僅約2元及1.5元，前者已包括每月維修基金備用供款，後者去年更曾因應疫情向住戶作出寬減，與新盤收取的天價管理費可謂大相逕庭。
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