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財經拆局|減辣不單徒勞無功 甚至「好心做壞事」|顏寶剛

財經拆局|減辣不單徒勞無功 甚至「好心做壞事」|顏寶剛
財經拆局|減辣不單徒勞無功 甚至「好心做壞事」|顏寶剛

上面的數字不是流量密碼,而是行政長官李家超發表長達近三個半小時的《施政報告》中,內容提及的關鍵字次數,當中不出所料,其中一個最頻繁的是「國家」,甚至超越「經濟」一詞,至於提及「大灣區」次數亦多達62次,比「金融」高出近一倍。在由治及興的今天,「愛國」及「國家安全」亦是全長108頁的施政報告中佔了重要部分,亦遠超過去年的水平;反而是標題「拼經濟謀發展 惠民生添幸福」中有提及的「民生」及「幸福」,僅是寥寥可數,可知受重視程度。

作為今屆《施政報告》中最受重視一環,我們先討論一下「減辣」的措施。面對房屋供應偏緊及樓價急升,政府2010年起推出多輪「辣招」,打擊短期炒賣活動及減少外來需求。不過過去一年面對利率顯著上升,本地樓市交投減少,樓價亦出現調整,由高位已回落17%,大概目前將樓市措施「減辣」也是「眾望所歸」。

不過觀乎「減辣」的奇怪組合,並又是令人摸不著頭腦,不單止可能「嘥氣」,甚至有機會事與願違,結果變成好心做壞事。

其中我之前已預測,買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅的稅率會下降,但施政報告提出「減辣」程度,卻低於商界呼籲,僅僅只是減半,兩者均會由15%減至7.5%。這兩項辣稅本來就是針對已擁有住宅物業的香港居民(即購買第二層樓或以上)收租/投資,以及非本港居民╴現在僅僅只是減半而非全額撤銷,買樓的財務成本仍然極高,特別是考慮到新造按揭利率已突破四厘,創十五年新高,部分中小行甚至高於五厘水平,買樓與否已經不單止是計算辣稅水平。

更奇怪的是政府居然同一時間下調額外印花稅(SSD)的水平,適用年期由原來3年縮短至兩年。換言之,業主在持有物業兩年後出售物業,毋須再繳付樓價10%的額外印花稅。

報章引述政府消息人士稱,對於並非全面撤銷「辣招」,認為是次調整是平衡做法,主要考慮需求及風險,以免對樓市帶來太大刺激;買家印花稅(BSD)及新住宅從價印花稅(NRSD)稅率減半,是中間落墨,在樓市交投量減少下,有條件作出調整;額外印花稅(SSD)適用年期由3年縮短至2年,業主持貨2年後出售毋須再繳付樓價10%的SSD,也是基於平衡風險考慮,年期太短難免造成炒風,太長亦不便業主資金周轉,目前買入滿2年但不足3年的住宅約7.6萬伙。

額外印花稅(SSD)本來目標就是打擊炒樓特別是短期轉讓,甚至在成交完成前「摸貨」賣走,推出之後短炒的情況幾乎是完全絕跡。請問今次放寬SSD的目的到底是甚麼?是要增加樓市供應?大家不要忘記,今年第三季新盤貨尾量增加至20483伙,為近20年新高,現在在市場潛在鬆綁多7.6萬個樓盤,龐大的增加供應恐怕只會成為湯文亮口中壓低樓市的「最後一根稻草」。

更重要是三年前買入單位的樓盤,當時正值樓市高峰期,加上部分新盤定價一向進取,很多樓盤比高位回落逾兩、三成,有地產代理就统計9月全港二手住宅買賣登記,蝕讓比率突破兩成,高達20.4%,屬2009年以來的超過14年新高,即約每5宗二手登記便有1宗原業主須蝕讓沽貨。現在這批業主可以鬆綁,很大機會會出現「輸少當贏」的心態,一窩蜂減價賣樓只會做成「人踩人」效應。

最奇怪是將兩個組合加起,作為供應方SSD賣樓撤辣,但針對需求的BSD買家的辣稅僅是減半,換言之即是賣家有更強意願賣樓,但買家的誘因卻支持不足,將這兩組辣稅同時調整,減辣不單徒勞無功,甚至「好心做壞事」,難怪近日多間外資大行(匯豐/大摩/瑞銀/花旗/里昂)都出奇地不比面,在施政報告前打倒昨日的我,承認之前錯估樓市形勢,下調樓價預測,普遍估計要跌多一成,甚至像花旗更稱香港樓市最痛苦時刻只是剛剛開始。

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