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買樓難 換樓都唔易

受土地天價成交消息刺激,近期二手樓價再次攀升,面對此市況, 買樓上車當然難,原來業主想換樓亦不容易,一不留神,更會陷入周轉不靈困境。

樓換樓升降機制

提起樓換樓,大家都會想起細換大、舊換新模式。不過隨著本地家庭結構改變,樓換樓已衍生「升呢」及「降呢」兩種機制。所謂「升呢」,即是傳統細換大、平換貴模式,近五年樓價爆升,令不少業主可以透過換樓踏上發達之路。不過隨著樓價攀升至歷史高位,細樓換大樓賺價風險越來越高。所以現階段考慮細換大,主要作用是改善居住環境,即使利用賣樓套現資金支付首期,你仍要上會供樓,因此你必須認真衡量收入能否應付物業「升呢」的按揭供款。

至於「降呢」則是指大換細,現時物業有價,有兩種情況值得業主考慮策動大換細。第一個情況是臨近退休,擔心退休儲備不足,借安老按揭又過不到身故後被銀行收樓的心理關口,解決方案就係大換細,甚至由市區大單位搬到新界區細單位,中間的差價便可以充實退休資本。

第二個情況是不少家庭都會遇到的難題,父母眼見子女與另一半明明有充裕供樓能力,但遲遲未儲夠首期上車。從近期新盤開售消息,可以看到有不少富爸媽會動用部分積蓄幫子女支付首期,但未必所有父母都有此本事,如果手頭資金有限,但自住物業有價有市,加上子女置業後會搬走,便可以考慮策動大換細套現計劃。

假設你擁有一個700萬元的自住物業,成功出售後改買400萬細單位,還可以撥出100萬元資助子女上車,餘下款項則可以作為兩個單位的裝修基金。不過採取此策略,業主要有心理準備居住空間會大縮水,以及遷到陌生地區生活適應問題。

先買後賣 VS 先賣後買

換樓另一難關是先買後賣或先賣後買的抉擇,理論上先賣後買勝在子彈充足,毋須為籌措首期奔波。另一好處是印花稅負擔大減,當你賣掉舊樓後,你暫時未持有任何物業,買新樓時便毋須支付15%超辣印花稅。對於細樓換大樓的用家而言,未持有物業,申請按揭亦較容易通過壓力測試。

身處樓價上升周期,如果你換樓是打算細換大及舊換新,最大風險是換樓動作追不上樓價上升速度。當你賣甩舊樓,又遲遲未覓得心水物業時,最終可能按本來心中預算亦只能換購樓齡及面積與舊居相約的單位,結果白忙一場。

至於先買後賣,好處是先覓得理想單位,更可以鎖定購置物業成本,但壞處是需要籌措換樓資本,還要面對六個月大限風險。現時的印花稅辣招規定,業主換樓必須在買入新物業後六個月內賣出他唯一原有物業,才可以申請退稅。

至於專為換樓業主而設的過渡貸款,亦設有六個月大限。以中銀香港的樓換樓貸款計劃為例,最高貸款額為原有物業估值六成及減去尚欠按揭金額,或新買物業估價的四成,還款期為六個月。業主可選擇在到期日一次過清還利息及本金,又或在還款期內先還利息,到期日才清還本金。換言之,業主必須把握這半年機會賣甩原有物業,否則就會陷入周轉不靈危機。

參考現時市況,熱門上車屋苑及大型居屋屋苑交投較活躍,以沙田第一城為例,單是二月已錄得30宗成交。至於居屋屋苑,由於入場費較平,即使位處屯門的兆康苑,在二月亦錄得多宗成交。假如你持有這類物業,便較有機會在半年大限內售出物業。至於住在單棟樓的業主,則宜選擇先賣後買策略,再暫時租樓住及盡快物色合心意的新樓。

先買後賣難度在於你必須在半年內售出原有物業,才可以申請退稅。

把握套現良機

受內房天價搶地消息衝擊,中原CCL四大指數齊創新高。對打算換樓業主來說,樓價上衝會增加換樓成本,但同時帶來賣樓套現良機。今次介紹兩個地區,適合「平換貴」及「大換細」兩類業主。

西半山

西半山地段旺中帶靜,毗連中環金融區,加上校網優勢,成為不少打算「平換貴」業主的換樓目標首選。

時樂花園

放盤單位:低層單位

售價:678萬元

實用面積:365呎

實用呎價:18575元

賣點:毗鄰多間名校,步行可直達西營盤港鐵站。

百合苑

放盤單位:一房兩廳低層

售價:800萬元

實用面積:417呎

實用呎價:19185元

賣點:位處名校地段,單位間隔四正實用。

嘉寶園

放盤單位:一房一廳高層

售價:850萬元

實用面積:369呎

實用呎價:23035元

賣點:大廈入口設於羅便臣道,步行五分鐘可達半山行人天橋。

屯門

想大換細套現資金,又唔想住得太細,可以考慮在屯門區搜尋400萬以下的實惠盤。

兆康苑

放盤單位:兩房高層

售價:378萬元

實用面積:483呎

實用呎價:7826元

賣點:屋苑設有商場,步行可直達西鐵站及輕鐵轉車站。

大興花園

放盤單位:兩房兩廳高層

售價:400萬元

實用面積:419呎

實用呎價:9547元

賣點:鄰近工貿區,步行可直達商場及輕鐵站。

香港黃金海岸

放盤單位:兩房兩廳

售價:398萬元

實用面積:476呎

實用呎價:8361元

賣點:區內臨海地段知名屋苑,環境清靜,步行可達商場、特色食肆及酒店。

 

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