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買舊樓唔理樓齡 隨時Out Budget

早前的柴灣樂翠臺億元大維修成為城中熱話,業主不滿意法團未有公開工程合約及造價過高,每戶須支付$10萬維修費,引起業主強烈不滿,最終在特別業主大會以99%票數通過即時中止及暫停大維修承辦商工程合約,並選出新任大廈管理委員會成員。

大維修工程不時引起爭議,「天價」圍標事件屢見不鮮,究竟為什麼大廈需要做大維修呢?其實樓與人一樣會隨著年齡增長,都會因為時間而出現不同大大小小的毛病,如漏水及大廈渠管滲漏等問題,因此要作預防性的檢查和維修,以保持樓宇的良好狀況。

與此同時,政府於2012年6月30日推行「強制驗樓計劃」,規定樓齡達到30年或以上、樓高超過3層的私人樓宇,在收到屋宇署通知的指定限期內,須委任一名註冊檢驗人員驗樓。如須進行訂明修葺,有關業主須委任一名註冊承建商,並在註冊檢驗人員監督下進行所須的訂明修葺。

在「強制驗樓計劃」下,檢驗範圍包括大廈外部構件及其他實體構件、結構構件、消防安全構件、排水系統,以及找出位於樓宇公用部分、公用部分以外的樓宇外部,或在樓宇面向或緊連的任何街道上的僭建物。

由於物業維修費隨時會令你大失預算,若然業主有意購入買入一些超過30年的物業時,需要詢問大廈有否已進行大維修,或者幾時會進行,以了解買入單位後是否很快就需要夾錢作維修之用,對新業主可能是一個較大的負擔。

那如果原業主與買家簽署臨時買賣合約後,大廈就接獲屋宇署發出強制驗樓計劃的法定通知,那維修費用應該是由那一方繳付?由於責任通常以成交日作界線,而樓宇成交日則以簽訂臨時合約起計算,因此費用將會全部由買家負責。

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至於對於即將進行大維修的大廈,業主應該瞭解各份維修標書,比較不同承辦商的出價及工程內容,並且了解該大廈有否參與市建局的「招標妥」服務,為業主提供專業估價等服務,並設有電子招標平台,助業主尋找合資格工程顧問和承建商,以減低圍標風險。

此外,由於維修的報價五花八門,為方便作比較,或者業主想知道工程收費是否合乎行情,也可以在樓宇復修平台的網頁,查看各類樓宇維修工程費用作參考。

最後,不得不留意的是,政府以往推出「樓宇更新大行動2.0」,自住業主可申請公用地方維修的資助上限為$4萬,60歲或以上自住業主可獲資助上限為$5萬,業主在大維修時都可以留意有否此類維修資助可供申請。

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