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量升價反跌 樓市逃生門徐徐關上?

財政預算案宣布撤辣激活樓市,猶如為持重貨的發展商及急欲賣樓移民的業主打開「樓市人道走廊」,提供出貨機會,不過近日成交卻出現「量升價反跌」,種種訊號預示市場消化貨源胃納有限,究竟這個樓市逃生門會維持多久?

量升價反跌,樓市逃生門徐徐關上? (PETER PARKS/AFP via Getty Images)
量升價反跌,樓市逃生門徐徐關上? (PETER PARKS/AFP via Getty Images) (PETER PARKS via Getty Images)

美股外幣即時報價 多國新聞任睇

撤辣帶動 發展商、業主借機「逃生」

樓市全面撤辣,購買第二個單位或非港人置業業,印花稅由樓價15%減至最低100元,再加上金管局取消壓力測試,大大降低入市門檻,買家隨時可以省下上百萬元稅款,用以購入更大單位。各大發展商趁市場氣氛好轉空群而出,對上兩個周末均促成逾三百宗一手成交,僅一個周末的成交量已超過二月份全月成交;二手市場同樣熾熱,更出現業主心紅即時反價,例如在撤辣首星期有元朗爾巒四房單位業主反價100萬元,其他大型屋苑如沙田第一城、太古城不少業主都反價數十萬元,更有心雄業主看好後市,索性封盤不賣,令過去兩年高位入市的業主,可藉這一波樓價反撲獲得「輸少當贏」的機會。

成交量升價反跌

樓市出現小陽春,被市場喻為三年以來最旺時機,不過「量升」未必一定做到「價升」,特別是在一手競爭下,二手市場反而出現業主反價「連環失敗」,早前有沙田金獅花園業主將單位由425萬減至350萬元放售,滿以為撤辣後樓價可即時爆升,遂反價18萬至368萬,但現實是市場無人承接,最終業主只能面對現實、以比撤辣前更低價345萬元售出;另一個同區偉華中心兩房單位去年以600萬放售,乏人問津,故在撤辣前已下調叫價至510萬元,預算案公布後一度反價至約530萬元,最終亦只能以500萬元成交,放盤7個月累減100萬元,持貨四年輸112萬元,貶值18%。

一手新盤爭相應市

二手疲弱,但一手發展商則信心滿滿,會德豐黃光耀更明言撤辣後或「毋須以很優惠」付款方案吸引買家,不過實情是持重貨發展商都趁時機來到,急欲去貨鬥快「食糊」,當中市場焦點牛頭角新盤「泰峯」上周末開售336個單位,市區樓每方呎平均僅1.5萬元亦未能「一Q清袋」,代理聲稱收票六千,卻在一個周末只售出255伙;發展商曾透露項目發展成本近100億元,若以52萬方呎樓面面積推算,每方呎成本高達1.92萬元,市場推測發展商寧願「蝕住賣」都不想夜長夢多。另外以往發展商之間有默契「有秩序推盤」,甚少自己人打自己人爭客,但會德豐在突然在泰峯開售之際宣布推出日出康城Seasons Place「𠝹票」,首批130個單位折實平均呎價1.4萬元,被區內代理喻為康城站上蓋六年新低,與2019年同系新盤Marini及Montara相若,更比去年同區凱柏峰III低16%,可見發展商為求去貨,不敢在訂價上太過進取。

Seasons Place即將應市,令日出康城成為樓市主要戰場。 (PETER PARKS/AFP via Getty Images)
Seasons Place即將應市,令日出康城成為樓市主要戰場。 (PETER PARKS/AFP via Getty Images) (PETER PARKS via Getty Images)

高管、港漂寧願北上

中原城市領先指數繼續下跌,最新報143.02點按周再跌0.81%,該數字只能反映預算案前的市況,未暫未能完全反應撤辣後的影響,不過指數已創超過七年新低,重返2016年10月水平,較2021年8月191.34點歷史高位跌25.25%,2024年至今則累跌2.85%。

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對於樓價有否扳回一城的機會,後市有幾點值得觀察,首先是銀行取態,有銀行一度不願為樓盤即供買家,以及摸貨買家提供按揭,嚇窒有意入市買家;另外政府力推大灣區一小時生活圈成效甚佳,除了吸引升斗市民愛北上消費外令多間零售及餐廳結業外,現在連收入高的高級企業管理人員亦加入北上大軍,畢馬威早前公布《2024年香港高管人員薪酬展望》報告,指逾七成高管希望往大灣區發展,主要行好看好科技行業:另外亦有有港漂女在港居住四年後,決定搬回深圳居住,八千元人民幣租鄰近福田口岸的兩房單位,聲比香港1.5萬租一房要舒適好多,寧願未來工作中港兩邊走。觀乎目前深圳地鐵沿線物業,低至三、四千元已租到五百多方呎的兩房單位,一萬元已租到質素不錯的千呎四房住宅,對喜愛周末北上,可以大部分時間可以work from home的港人來說是吸引選擇,但會直接衝擊港樓中長線需求。

有港漂女指香港租樓四次經歷都不愉快,終搬回以八千元人民幣租深圳兩房單位。(嘿莉@小紅書)
有港漂女指香港租樓四次經歷都不愉快,終搬回以八千元人民幣租深圳兩房單位。(嘿莉@小紅書)