雅虎香港財經 量升價反跌 樓市逃生門徐徐關上？
財政預算案宣布撤辣激活樓市，猶如為持重貨的發展商及急欲賣樓移民的業主打開「樓市人道走廊」，提供出貨機會，不過近日成交卻出現「量升價反跌」，種種訊號預示市場消化貨源胃納有限，究竟這個樓市逃生門會維持多久？
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撤辣帶動 發展商、業主借機「逃生」
樓市全面撤辣，購買第二個單位或非港人置業業，印花稅由樓價15%減至最低100元，再加上金管局取消壓力測試，大大降低入市門檻，買家隨時可以省下上百萬元稅款，用以購入更大單位。各大發展商趁市場氣氛好轉空群而出，對上兩個周末均促成逾三百宗一手成交，僅一個周末的成交量已超過二月份全月成交；二手市場同樣熾熱，更出現業主心紅即時反價，例如在撤辣首星期有元朗爾巒四房單位業主反價100萬元，其他大型屋苑如沙田第一城、太古城不少業主都反價數十萬元，更有心雄業主看好後市，索性封盤不賣，令過去兩年高位入市的業主，可藉這一波樓價反撲獲得「輸少當贏」的機會。
成交量升價反跌
樓市出現小陽春，被市場喻為三年以來最旺時機，不過「量升」未必一定做到「價升」，特別是在一手競爭下，二手市場反而出現業主反價「連環失敗」，早前有沙田金獅花園業主將單位由425萬減至350萬元放售，滿以為撤辣後樓價可即時爆升，遂反價18萬至368萬，但現實是市場無人承接，最終業主只能面對現實、以比撤辣前更低價345萬元售出；另一個同區偉華中心兩房單位去年以600萬放售，乏人問津，故在撤辣前已下調叫價至510萬元，預算案公布後一度反價至約530萬元，最終亦只能以500萬元成交，放盤7個月累減100萬元，持貨四年輸112萬元，貶值18%。
一手新盤爭相應市
二手疲弱，但一手發展商則信心滿滿，會德豐黃光耀更明言撤辣後或「毋須以很優惠」付款方案吸引買家，不過實情是持重貨發展商都趁時機來到，急欲去貨鬥快「食糊」，當中市場焦點牛頭角新盤「泰峯」上周末開售336個單位，市區樓每方呎平均僅1.5萬元亦未能「一Q清袋」，代理聲稱收票六千，卻在一個周末只售出255伙；發展商曾透露項目發展成本近100億元，若以52萬方呎樓面面積推算，每方呎成本高達1.92萬元，市場推測發展商寧願「蝕住賣」都不想夜長夢多。另外以往發展商之間有默契「有秩序推盤」，甚少自己人打自己人爭客，但會德豐在突然在泰峯開售之際宣布推出日出康城Seasons Place「𠝹票」，首批130個單位折實平均呎價1.4萬元，被區內代理喻為康城站上蓋六年新低，與2019年同系新盤Marini及Montara相若，更比去年同區凱柏峰III低16%，可見發展商為求去貨，不敢在訂價上太過進取。
高管、港漂寧願北上
中原城市領先指數繼續下跌，最新報143.02點按周再跌0.81%，該數字只能反映預算案前的市況，未暫未能完全反應撤辣後的影響，不過指數已創超過七年新低，重返2016年10月水平，較2021年8月191.34點歷史高位跌25.25%，2024年至今則累跌2.85%。
對於樓價有否扳回一城的機會，後市有幾點值得觀察，首先是銀行取態，有銀行一度不願為樓盤即供買家，以及摸貨買家提供按揭，嚇窒有意入市買家；另外政府力推大灣區一小時生活圈成效甚佳，除了吸引升斗市民愛北上消費外令多間零售及餐廳結業外，現在連收入高的高級企業管理人員亦加入北上大軍，畢馬威早前公布《2024年香港高管人員薪酬展望》報告，指逾七成高管希望往大灣區發展，主要行好看好科技行業：另外亦有有港漂女在港居住四年後，決定搬回深圳居住，八千元人民幣租鄰近福田口岸的兩房單位，聲比香港1.5萬租一房要舒適好多，寧願未來工作中港兩邊走。觀乎目前深圳地鐵沿線物業，低至三、四千元已租到五百多方呎的兩房單位，一萬元已租到質素不錯的千呎四房住宅，對喜愛周末北上，可以大部分時間可以work from home的港人來說是吸引選擇，但會直接衝擊港樓中長線需求。
