金管局半年報：樓市前景仍不明朗 股市波動或影響氣氛

金管局刊發《貨幣與金融穩定情況半年度報告》(2018年3月)，指本港住宅市場成交在2017年中經歷短暫放緩後回升。隨著經濟狀況及市場情緒改善，住宅每月平均成交量於2017年最後一季已逐漸回復至接近5月第八輪審慎監管措施實施前的水平。其中二手市場的每月平均成交量由去年7至8月的2,670宗，上升至第4季的約4,020宗，略低於去年次季4,220宗的水平。儘管一手市場成交量於8月份曾出現過反彈，但於接近2017年底時則回軟。

樓價升勢經過五個月的放緩後，自去年末季起有所加快，而升勢亦一直延續至2018年首兩個月。2017年全年計，樓價上升14.8%。中小型單位價格(實用面積小於100平方米)的上升速度依然較大型單位(實用面積100平方米或以上)為快。

隨著樓價上升，置業負擔能力進一步趨緊。樓價與收入比率由2016年第四季15.9，上升至2017年第四季16.4，高於1997年的高峰值14.6。收入槓桿比率亦升至74.1%，遠高於約50%的長期平均值。由於2017年末季住宅租金收益率仍保持在2.0至2.7%的低位，衡量樓宇使用者相對成本的買租價差仍然高企，達到169.4%，買租價差反映置業成本(以20年期、七成按揭計算)與租賃成本的比率。

報告指，住宅物業市場前景仍不明朗。短期而言，當前香港經濟環境良好、市場預期房屋短缺的狀況仍然持續、按揭息率仍然低企，加上可從其他融資渠道獲取置業所需資金(包括由地產發展商提供的按揭貸款及父母的財務支持)，均可能會繼續支持住宅物業的需求，但市場情緒或會受到近期環球金融市場的波動所影響。

長遠而言，樓市仍繼續面臨一些阻力。特別是隨著美國貨幣政策正常化進程持續，本地按揭利率最終會趨升。倘若因環球金融市場的波動性加劇，大量資金從香港外流，本地利率的上升速度則有可能加快。此外，在政府竭力增加土地及房屋供應的情況下，房屋供求缺口或會逐步收窄，長遠有望緩解樓價上漲的壓力。事實上，2017年私宅物業的實際落成量按年上升22%至1.78萬伙，略高於一年前的官方預測1.71萬伙，反映了政府的增加供應措施，及地產商提高建屋量以應付市場對住宅的強勁需求。(da/a)~

阿思達克財經新聞
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