雅虎香港財經 銅鑼灣寫字樓四面受敵
銅鑼灣大地主希慎公布業績，三大業務中，寫字樓表現最差，營業額跌約9%，至去年尾整體寫字樓出租率跌至90%。希慎寫字樓出租率相對大市仍算不錯，但從市場趨勢看，銅鑼灣寫字樓正四面受敵。
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耀才主席指寫字樓「無癮」
耀才證券主席葉茂林本身亦是資深物業投資者，他日前指地舖價格調整不少，加上睇好通關帶旺零售市道，正物色入市機會吸納商舖。但他指暫未見外資企業重返本港，直言寫字樓短期「無癮」。
寫樓樓令投資者「無癮」，除了大租客未回來，空置率處於近年高位亦叫人卻步。仲量聯行報告指去年尾本港整體甲廈空置率上升至12.1%，世邦魏理仕的數據更嚇人，整體甲廈空置率逾15%，創歷史新高。世邦魏理仕更指甲廈空置樓面達1300萬呎，幾乎相當於整個中環的甲廈面積。
甲廈空置率創新高，難免拖低租金。其中空置率近兩成的九龍東，啟德新甲廈AIRSIDE，月前錄得全層樓面獲跨國採購公司租用，成交呎租僅30元。觀塘知名甲廈創紀之城1期及2期，呎租亦低見26至29元。
反觀銅鑼灣，時代廣場1座寫字樓呎租62元，Lee Garden One及希慎廣場呎租分別達73元及86元。現時中環皇后大道中9號呎租69元，渣打銀行大廈呎租90元，金鐘美銀中心更低見50元。至於港島東，新甲廈K11 Atelier King’s Road呎租60元、電盈中心、太古城中心3期呎租50元。在有得揀情況下，企業想搬大一些及平一些，可選擇港島東及九龍東，要進駐CBD核心的核心，則可以重返中環、金鐘，相比之下，銅鑼灣寫字樓反而有兩頭不到岸之感。
吸引企業轉移到港島東及九龍東，除了供應多呎租平，環保都可能是另一誘因。跨國企業及本地上市公司，均越來越重視「環境、社會及管治」（ESG），以符合上市指引及基金投資要求，故選擇辦公室，或會優先考慮有環保認證的商廈，而這類商廈大都位處非核心區的新型甲廈。位處傳統核心區的甲廈，在這方面的競爭力反而較輸蝕。
除了中環、港島東及九龍東三大強敵，銅鑼灣更要面對荔枝角甲廈的威脅。荔枝角並非政府刻意規劃的新CBD，但近年漸漸由工貿區轉型至商業區，區內的新型甲廈特別受中小企歡迎。另外區內亦開始出現大型甲廈，例如新世界發展的南商金融創新中心，面積及設計與港島東及九龍東新型甲廈睇齊，現已累售約八成樓面。荔枝角未來仍有多棟新型甲廈落成，意味區內新供應又會搶去不少銅鑼灣中小企潛在租客。
員工都是辦公室用家，傳統上在核心區的寫字樓會較受員工歡迎。但現在不少員工都住在新界區，居所樓下或附近的大型商場，商戶組合與核心區商場或大同小異，企業搬到九龍區新甲廈寫字樓，令不少員工毋須過海通勤，可能更受員工歡迎。
按希慎寫字樓出租率仍可以跑贏大市，銅鑼灣寫字樓雖然四面受敵，但叫座力仍不算弱。或許待零售業復甦後，銅鑼灣市道再次轉旺，或可以再次吸引企業進駐區內寫字樓，但短期內要再現百分百出租就有一定難度了。
