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銅鑼灣寫字樓四面受敵

銅鑼灣大地主希慎公布業績,三大業務中,以寫字樓去年表現最差。
銅鑼灣大地主希慎公布業績,三大業務中,以寫字樓表現最差。 (winhorse via Getty Images)

銅鑼灣大地主希慎公布業績,三大業務中,寫字樓表現最差,營業額跌約9%,至去年尾整體寫字樓出租率跌至90%。希慎寫字樓出租率相對大市仍算不錯,但從市場趨勢看,銅鑼灣寫字樓正四面受敵。

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耀才主席指寫字樓「無癮」

耀才證券主席葉茂林本身亦是資深物業投資者,他日前指地舖價格調整不少,加上睇好通關帶旺零售市道,正物色入市機會吸納商舖。但他指暫未見外資企業重返本港,直言寫字樓短期「無癮」。

寫樓樓令投資者「無癮」,除了大租客未回來,空置率處於近年高位亦叫人卻步。仲量聯行報告指去年尾本港整體甲廈空置率上升至12.1%,世邦魏理仕的數據更嚇人,整體甲廈空置率逾15%,創歷史新高。世邦魏理仕更指甲廈空置樓面達1300萬呎,幾乎相當於整個中環的甲廈面積。

甲廈空置率創新高,難免拖低租金。其中空置率近兩成的九龍東,啟德新甲廈AIRSIDE,月前錄得全層樓面獲跨國採購公司租用,成交呎租僅30元。觀塘知名甲廈創紀之城1期及2期,呎租亦低見26至29元。

反觀銅鑼灣,時代廣場1座寫字樓呎租62元,Lee Garden One及希慎廣場呎租分別達73元及86元。現時中環皇后大道中9號呎租69元,渣打銀行大廈呎租90元,金鐘美銀中心更低見50元。至於港島東,新甲廈K11 Atelier King’s Road呎租60元、電盈中心、太古城中心3期呎租50元。在有得揀情況下,企業想搬大一些及平一些,可選擇港島東及九龍東,要進駐CBD核心的核心,則可以重返中環、金鐘,相比之下,銅鑼灣寫字樓反而有兩頭不到岸之感。

空置率近兩成的九龍東,其中啟德新甲廈AIRSIDE,月前錄得全層樓面獲跨國採購公司租用,成交呎租僅30元。
空置率近兩成的九龍東,其中啟德新甲廈AIRSIDE,月前錄得全層樓面獲跨國採購公司租用,成交呎租僅30元。 (josephmok via Getty Images)

吸引企業轉移到港島東及九龍東,除了供應多呎租平,環保都可能是另一誘因。跨國企業及本地上市公司,均越來越重視「環境、社會及管治」(ESG),以符合上市指引及基金投資要求,故選擇辦公室,或會優先考慮有環保認證的商廈,而這類商廈大都位處非核心區的新型甲廈。位處傳統核心區的甲廈,在這方面的競爭力反而較輸蝕。

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除了中環、港島東及九龍東三大強敵,銅鑼灣更要面對荔枝角甲廈的威脅。荔枝角並非政府刻意規劃的新CBD,但近年漸漸由工貿區轉型至商業區,區內的新型甲廈特別受中小企歡迎。另外區內亦開始出現大型甲廈,例如新世界發展的南商金融創新中心,面積及設計與港島東及九龍東新型甲廈睇齊,現已累售約八成樓面。荔枝角未來仍有多棟新型甲廈落成,意味區內新供應又會搶去不少銅鑼灣中小企潛在租客。

荔枝角並非政府刻意規劃的新CBD,但近年漸漸由工貿區轉型至商業區,區內的新型甲廈特別受中小企歡迎。
荔枝角並非政府刻意規劃的新CBD,但近年漸漸由工貿區轉型至商業區,區內的新型甲廈特別受中小企歡迎。 (seaonweb via Getty Images)

員工都是辦公室用家,傳統上在核心區的寫字樓會較受員工歡迎。但現在不少員工都住在新界區,居所樓下或附近的大型商場,商戶組合與核心區商場或大同小異,企業搬到九龍區新甲廈寫字樓,令不少員工毋須過海通勤,可能更受員工歡迎。

按希慎寫字樓出租率仍可以跑贏大市,銅鑼灣寫字樓雖然四面受敵,但叫座力仍不算弱。或許待零售業復甦後,銅鑼灣市道再次轉旺,或可以再次吸引企業進駐區內寫字樓,但短期內要再現百分百出租就有一定難度了。