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錦綉花園|洋房配逾2千呎大花園 呎價約1.5萬元

新界有不少洋房屋苑,當中規模最大是位於元朗大生園的錦綉花園,提供5024座洋房。屋苑佔地約116公頃,相當於六個維園。在1970年代之前,這裡只是一大片漁塘,之後被加拿大海外建設收購及發展,興建超過5000座兩至三層高的洋房。直至現在,還是全港規模最大的洋房屋苑。每幢洋房都連車位及前後花園,但內籠就大致分了9款屋型,10多種開則,部份設有陽台,實用面積由840至1395平方呎不等。雖然是洋房,但普遍1000多萬元就有交易,甚至今年曾見900萬元。

新界有不少洋房屋苑,當中規模最大是位於元朗大生園的錦綉花園,提供5024座洋房。
新界有不少洋房屋苑,當中規模最大是位於元朗大生園的錦綉花園,提供5024座洋房。

整個屋苑由112條私家路貫穿,參觀的放盤位於荔枝西路,位於屋苑的邊皮位置,相對遠離屋苑中心的商業購物區及生活配套。放盤洋房高兩層,室內實用面積1100平方呎,全個錦繡花園有約292間﹐屬三房間隔。業主現時叫價1700萬元,呎價15455元。進大門後,會先經過前花園。由於業主還在居住,所以擺放了私家車。如果有多一部私家車﹐可以停泊在連貫前後花園的通道,甚至再進去後花園都可以。

放盤洋房高兩層,室內實用面積1100平方呎,全個錦繡花園有約292間﹐屬三房間隔。
放盤洋房高兩層,室內實用面積1100平方呎,全個錦繡花園有約292間﹐屬三房間隔。

進屋後,左邊位置是飯廳及廚房的空間,而右邊是客廳。客廳非常寬敞,即使擺放沙發、電視櫃後,中間還有很多空間。業主指,直放兩張瑜珈墊做瑜珈都完全沒有問題。廚房相對上面積較少,但參考原則,這款屋型的廚房間隔是屬於結構牆。換言之,牆身是不可以拆除,廚房不能擴大,也做不到開放式廚房。客廳有門口出去後花園,雖然這裡每座洋房都有前後花園,但面積、款式都各有不同,這座洋房屬於「前小後大」的長形花園。一般1100平方呎的洋房,前後花園合計,標準實用面積有約1169平方呎,但代理指這座洋房為特色戶,花園會大些,有大約2200平方呎。不過要留意,業主不能圍封花園及車房,也不能興建游泳池。

代理指這座洋房為特色戶,花園會大些,有大約2200平方呎。不過要留意,業主不能圍封花園及車房,也不能興建游泳池。
代理指這座洋房為特色戶,花園會大些,有大約2200平方呎。不過要留意,業主不能圍封花園及車房,也不能興建游泳池。

屋苑第一期的洋房是沒有間隔,屋主可以自由地規劃房間。放盤洋房就是一個例子,業主於二樓造了三個房間及一間浴室。另一款第二期有陽台的洋房,就有梗房,靈活度相對較少。洋房樓底高,不少業主都會造閣樓。代理指,有些業主會將這個空間劃造工人房。放盤叫價1700萬元,由於1200萬元至1920萬元的住宅物業,只可以借到最高八成按揭,貸款額上限為960萬元。假設還款年期是30年,息率3.5厘計算,首期是740萬元,每月供款約4.39萬元。月入要約9.25萬元,才可以通過壓力測試。若買作投資,以月租約3.5萬元計,租金回報率有2.4厘,高於一般新界區大中型單位的水平。

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不過從業主的叫價,似乎他們不急著賣出。參考近期成交,同樣過了錦綉河的河北第八街一間962平方呎的單位,上月底以1350萬元轉手,呎價約1.4萬元,放盤的叫價高出一成。再參考銀行估價,四間銀行一致估價1350萬元,較業主開價低約兩成。代理指,這款屋型的平均價是1500萬元,但由於放盤口位設特大花園,加上位處雙程路,故計及還價,開價1700萬元屬市價水平。至於整個屋苑,近期呎價介乎1.25萬元至1.29萬元之間上落。

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