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陸持續加大救市力道!一線城市北京廣州推都更獎勵貸款措施

中國正持續推出刺激措施來拯救搖搖欲墜的房地產市場,除鬆綁貸款條件與調降利率等一系列刺激措施外,還加速推動都市更新,一線城市北京與廣州周三 (17 日) 也推出利多措施,拉長房貸年限來鼓勵民眾換新房。

北京住房公積金管理中心發布《關於優化老舊小區改造後住房公積金貸款期限核定標準的通知》(下稱《通知》),若市民購買改造後的老舊小區,房屋可貸年限將從 「低於房屋剩餘使用年限減 3 年」增加為「低於剩餘土地使用年限減 3 年」,這代表部分房屋貸款年限最高可延長 20 年。一般來說,房屋使用年限通常為 50 年或 60 年,而土地使用年限為 70 年。

近年來,北京市積極推動老舊社區改造,許多老舊社區的面貌和功能已經煥然一新。

2004 年,北京市規定購買中古屋貸款人借款期限須低於抵押房屋剩餘使用年限 3 年,其中磚塊混凝土結構房屋的剩餘使用年限為 50 年,鋼筋混凝土結構房屋的使用年限為 60 年,若市民現在購買建成時間在 1960 至 70 年代的住房,以剩餘使用年限計算,基本上無法申請貸款,買的若是 1980 至 90 年代住房,現在購買的話,貸款期限也很短,許多公積金繳存職工的購屋需求無法滿足。初步統計顯示,北京市迄今已有 800 餘個完成改造的老舊社區可享有政策支援。

北京住房公積金管理中心相關負責人說,這項政策的推出,不僅讓部分借款人可貸款且時間還更長,金額也更多。此外,因為可貸年限延長,借款人在申請同等額度貸款時,每月償還金額也會下降,將有效減輕借款人還款壓力。

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為便利購屋人,購買改造後老舊小區房屋的市民無需提供證明材料,承辦公積金二手房評估工作的評估公司跟商業銀行將直接依據市住建委提供的老舊小區改造項目名單對借款人所購房子進行房屋年限評估。

同日,廣州市人民政府官網也公佈《廣州市舊村落舊廠房舊城鎮改造實施辦法》(下稱《實施辦法》),內容中明確「三舊」改造工作應加強權益保障,先補償、後搬遷,釘子戶拒不交回集體土地使用權時,當地政府可依法處理,申請法院強制執行,強制執行時當地政府應予以支持協助。

《實施辦法》將遵循先補償、後搬遷和復建安置先行,明確任何單位和個人不得採取暴力、威脅或違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷。《實施辦法》也設置用地管理專章,從「三舊」改造土地整備、土地置換、用地審批等方面進行全流程規範。

自 2009 年以來,廣州探索開展「三舊」改造工作,陸續推出《廣州市城市更新辦法》及舊村莊、舊廠房、舊城鎮更新實施辦法等配套文件的「1+3+N」系列文件, 對於推動廣州以「三舊」改造為核心的都更工作發揮重要作用。

目前,廣州「三舊」改造正處於政策調整期,對於新的城中村改造項目,主要適用自 2024 年 5 月 1 日起施行的《廣州市城中村改造條例》;對於已啟動的既有改造項目,在改造模式、改造程序等方面繼續執行原有政策。

值得注意的是,近期北京不斷推出房市利多政策,北京住房公積金管理中心上周一 (8 日) 發布《關於住房公積金支持北京市建築綠色發展的實施辦法(徵求意見稿)》,使用房屋公積金貸款購買二星以上綠建築、組裝式建築或超低能耗建築的繳存職工,貸款額度最高可上調 40 萬元。此外, 北京還在 3 月 27 日取消離婚限購 3 年的政策。

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