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領展供股後 買「領展3.0」需重新思考

過去一段很長時間,領展都是深受香港投資者歡迎的收息股,並且是一隻有得升又有派息的股王。
過去一段很長時間,領展都是深受香港投資者歡迎的收息股,並且是一隻有得升又有派息的股王。 (kennethnokman via Getty Images)

領展(0823.HK)進行世紀供股一度為市場帶來驚嚇,在事情落實後,供股所得的基金單位快將開始交易,是時候檢討一下未來發展,思考潛在再創高峰的可能。

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由領匯到領展的成功方程式

要瞻前先要顧後,過去一段很長時間,領展都是深受香港投資者歡迎的收息股,並且是一隻有得升又有派息的股王。領展之前叫領匯,是由當時的房屋委員會分拆其商場物業及停車場而成,於2005年11月25日在香港交易所上市。在2015年8月中才改名做領展。

領匯出現是因為房委會過往常被批評未能有效管理旗下的屋邨商場、街市及停車場,因而長期虧蝕,加上遇着經濟不景,房委會面臨財政入不敷支,為減輕負擔及籌集資金,就分拆部份商場物業及停車場證券化並上市。

2003年後疫情過後,由於有自由行的出現,大量內地旅客開始來港,帶旺了本地零售銷售,對於商舖及停車場的需求自然也水漲船高。領展一直以來提高回報的策略是優化物業項目,然後就將租戶換血及加租。無疑領展的營運效率是較過去房委會高很多,亦因而令到有較大潛力去提高回報。

與此同時,香港樓市亦持續上升,只是於2008年及2009年金融海嘯期間受過短暫衝擊,但無大影響,直到近年再因疫情封關及美國聯儲局進行有史以來最急速加息才稍為回落,所以物業估值也跟隨整體地產市道上揚。

買「領展3.0」需重新思考

由領匯到領展的成功方程式是很平穩,而且能見度十分高,即使連小投資者也能容於觀察表現,因為只要到各商場實地考察就可作第一身評估。因此,業務性質的穩定性,支持其派息持續增長,並成為一隻優質房託,這是領展長期以來美麗之處。

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不過,每一條成功方程式都有壽命,因為商場數目有限,每個商場優化後可提高租金與香港樓市關係密切,香港的租金及樓價即使未來再創到新高,升幅相信不會再像以前。再者,自由行的量在疫情前已近飽和,同樣難以再大幅增長,兼且區內有越來越多競爭。

以領展的巨大資產規模帶來的收入比,日後管理費收入即使有,短期應不會顯著。
以領展的巨大資產規模帶來的收入比,日後管理費收入即使有,短期應不會顯著。 (winhorse via Getty Images)

到近年領展管理層就提出「領展3.0」,集團行政總裁王國龍剛再闡述指,領展今後將於香港,內地一線城市,澳洲及新加坡等地,瞄準社區商業零售及物流等多個資產類別的投資機會。另外,會透過和資本夥伴合作,擴大管理的資產規模,這在如何操作上,投資者值得細心留意,因為這與之前的營運本質不同。

在現有資產方面,領展會考慮以合資方式合作,向對方出售部分資產權益,作為資本流轉的一部分。換言之,現有資產可能被賣並獲取資金,但會影響收入,亦要衡量未來投資表現。

在新投資方面,他指,領展有意擴大資產管理規模,爭取管理費作為新收入來源。除了合營方式,領展亦可能投資擁有資產管理團隊的私人或上市平台,共同管理資產並受益於對方的專業知識。此外,領展亦可能創立新的私募基金,向資本夥伴募集基金共同投資。現時正和家族辦公室、保險企業、養老基金及主權基金進行洽談。即是大家都出錢,然後由領展管理去收管理費。不過,以領展的巨大資產規模帶來的收入比,日後管理費收入即使有,短期應不會顯著。反而,不應急於促成有管理費項目去投資買入潛力低的商場或停車場等物業。

領展供股所得的基金單位,將於3月30日(下周四)開始交易,估計交投應會較為活躍,亦會吸引到投資者留意。不過,投資為一門思考藝術,由於領展日後發展變數增加,投資者記得不應再抱昔日為穩定派息股的心態去投資。領展的股價能否再創新高要看轉型表現。因此,作為投資者不要錯重點,買與不買要看自己目標,若想買穩健收息股,應作他選;若想買有息派,兼有一定增長潛力而又願意承擔風險,才值得於目前考慮投資領展。