雅虎香港財經 領展入場費大減 入貨前要注意三大點
近日領展（SEHK：823）確實更改每手買賣單位，在明年一月由每手500個改成每手100個基金單位，入場門檻將會大減八成，相信令不少本金有限散戶投資者「心郁郁」。進場前，以下三點值得了解：
基金增長放緩
領展之所以吸引，無異是因為基金在首次公開發售以來的增長一直令人讚嘆。領展在2005年藉著房委會執行公屋商場私有化而誕生，當時的市值只有340億港元。公共資產私有化的一個原意，就是要藉著私營模式來改善衛生環境。隨著領展持續實行這公屋商場的升級計劃，當初的低端街市商場發展成今時今日的中檔商場，估值亦有顯著增長。領展的組合估值就錄得了14.2%的年度增長。
之不過，升級總會有盡頭，若將屋邨商場打造成海港城等高級購物點又未免太離地，是以過去為領展帶來強勁增長的動力亦持續削弱。管理層目前的目標，就是在2025年前，維持著高單位的年度增長，相比起14.2%的歷史增長，差距可算是非常顯著。
中國比重上升
既然香港物業組合的升級策略或已無力再為領展帶來過去的雙位數高增長，管理層的一個應對策略就是走出香港，增加香港以外地區的物業在組合中的比重。領展的一個重點發展地區，就是中國的一線城市。在上一年度，基金就在四個一線城市中，擁有近500萬平方呎的零售及辦公室空間，中國物業佔基金組合的比重則為13.2%。中國物業佔領展組合的目標比重為20%，13.2%當然未達標。雖然管理層未有就目標訂立明確時間表，但近年基金在中國的發展步伐亦有所加快，例如上一年度就有兩項總代價為107億港元的中國內地物業收購。
防守力或下降
領展收購中國物業的資金來源，主要是現有組合的資產出售。基金在上一財政年度就出售了12項非核心香港物業，所得的120億港元就有約107億用於上述中國物業收購活動。領展所擁有的香港組合的一個最大特色就是，大部分資產均有非常高的防守力，因為平民定位的街市及商場可受惠鄰近居民的慣性消費需求。而近年領展在中國所收購的新項目，就與領展原有組合的定位不太相同。雖然領展在中國所持有的物業同樣有一定的地理優勢，但防守力很大程度上比不上香港的組合。領展出售香港資產，以增加中國物業的比重，就有可能令基金的防守力下降。
延伸閱讀
本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2019
