香港写字楼空置率居高 或预示市场迎深度调整

【彭博】-- 作为全球最昂贵的商业地产之一，香港的写字楼从来没有像现在这么空。

亿万富豪李嘉诚的长江集团中心写字楼空置率约为25%，与之一路之隔、可一览维多利亚港风光的最新项目签下了一家租户。另一位地产大亨李兆基的在建写字楼The Henderson出租率仅为30%。租金和销售价格都在下跌。

随着越来越多的人居家办公，从纽约到悉尼许多城市的商业地产都面临困境，但香港面对的一系列挑战有独特之处，可能导致曾令全球投资者和本地富豪垂涎的房地产市场陷入长期下滑。

由于交易业务放缓以及中国加强对香港这个金融中心的控制，西方银行一直在收缩办公场所空间。外界此前预期中资企业将会填补这部分市场，但由于中国内地经济也困难重重，这些企业对市场的填补并不及预期。许多新的写字楼入市将加剧供应过剩局面。

“市场充满挑战，”世邦魏理仕的Eddie Kwok表示。“价格下跌可能缓慢，但很难反弹。”

在经历了疫情防控以及国安法实施下一些人离港后，香港如今已稳定下来，零售销售正在回升，餐厅客流量大增，跑马地也再度门庭若市。

然而，香港写字楼的颓势与此形成反差，空置面积达到创纪录的1,300万平方英尺。高力国际的数据显示，4月整体甲级写字楼空置率接近15%。这是2019年水平的三倍多，超过曼哈顿和新加坡分别为12.5%和4.6%的空置率水平。

与纽约或伦敦不同，香港的物业所有者无法将此归因于人们居家办公。鉴于香港地铁系统的高效运行以及居住单位较小，香港人居家办公的意愿可能并不是很强。事实上，香港在逐渐恢复正常运转，地铁客流量在3月份超过了2019年时的水平，而纽约却仍是疫情前数据的65%。

香港的物业所有者开始流失最佳客户群体。随着中美紧张局势加剧，中国的商业环境有所变差，华尔街银行在缩减扩张计划。香港作为许多专注中国市场的银行家的办公地，也在受到影响，因为金融行业在写字楼市场占据大约30%的份额。

据彭博新闻社报道，在去年裁员约50人之后，摩根士丹利考虑在亚洲投行部门裁员7%。摩根大通在亚太投资银行部门裁员约30人，其中包括香港的工作人员。德意志银行、渣打和法国巴黎银行等公司要么不再续租，要么就是将办公室迁出核心地段以降低成本。联邦快递在将亚太区总部和部分高管从香港迁至新加坡。

即使香港取消了防疫限制措施，但随着全球银行的回撤，中国企业也没有足够快地填补空缺。据世邦魏理仕的数据，虽然字节跳动和中国石油等内地公司填补了一些空间，但它们在第一季度的写字楼新租赁中仅占11%，而2017年至2019年这些公司的租赁平均水平为15%。当季，内地公司在商业地产购买中的占比也仅为8%，低于疫情前19%的水平。

与此同时，长实集团和恒基地产等开发商继续建造更多摩天大楼。世邦魏理仕估计，未来三年市场将至少有700万平方英尺的甲级写字楼入市。Kwok说，疫情之前的年吸收率仅为180万平方英尺，因此需要数年时间才能消化新供应。

Kwok说，随着全球公司扩张步伐放缓，而且中国内地公司仍在考虑是否决定来港，写字楼市场的吸收率肯定会打折扣。

长实集团和恒基地产均没有回复置评请求。

租金下降

写字楼市场的低迷令交易和租金都受到抑制。MSCI Real Assets的数据显示，第一季度写字楼办公场所的交易数量较五年平均水平几乎减半，降幅超过美国市场。

3月份高端写字楼的价格较2018年峰值下降了26%，租金也比四年前下跌了29%。虽然在这个租用成本仍高居全球榜首的市场里，租金下降对租户来说是个好消息，但对于物业所有者来说却是个冲击。

有一笔交易可能是当下这个市场的缩影：已被施罗德收购的香港私募股权公司Pamfleet在2月份以3.5亿港元（4,500万美元）出售了一栋商业建筑，与2015年其买入时的价格相当，比6亿港元的要价大幅折让。据世邦魏理仕估计，2023年总体写字楼的价值将下降5%-10%。

恒大集团和祥祺集团等中国开发商是市场下行过程中的最大输家，它们几年前都在高端地产领域大举投资。在内地房地产危机尚未显现出退散的迹象之际，这些地产商可能面临再融资或者出售物业，以满足资金需求。

彭博行业研究分析师Patrick Wong和Ken Foong在报告中写道，香港写字楼价格大幅下跌，空置率处于超高水平，可能会促使更多中资开发商通过出售不良资产来亏本处置地产。他们表示，写字楼价格自2018年以来已经下跌逾三分之一，今年可能还会进一步下跌。

疲软的商业市场对房地产股和投资信托构成打击。长实集团和恒基地产等公司的股价今年已下跌超过8%，是香港基准恒生指数年内跌幅的约两倍。

像李嘉诚和新鸿基地产的郭氏家族这样的富豪，应该可以凭借自身充足的资金和其他来自住宅物业和购物中心的收入来源来度过低迷时期。瑞银集团分析师Mark Leung表示，写字楼地产占这些公司利润的比例不到10%。

Cushman & Wakefield Plc.执行董事Rosanna Tang表示，对于那些资金充裕或本土大公司而言，他们目前没有在市场上以大幅折扣出售资产的压力。

一位不愿具名的外国私募股权公司高管表示，即使价格下跌，但鉴于前景低迷且收益偏低，全球投资者也几乎没有进入市场的理由。这位知情人士补充说，随着许多外籍人士离开，香港状况的变化也使其难以重新吸引人们的太大兴趣。

莱坊资本市场全球主管Neil Brookes表示，由于地缘政治氛围紧张，香港市场料不会有太多的西方机构投资者。

原文标题Hong Kong Tycoons’ Skyscraper Vacancies Signal Deep Market Shift

(更新小标题“租金下降”以下内容)

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