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高力:政府無法實現賣地入目標情況嚴峻 土地開發過程複雜乏靈活性

<匯港通訊> 2023年即將結束,高力國際香港全面回顧港府今年以來賣地表現,並分析了背後的因素和對香港房地產市場的影響。在過去11個月中,政府、地鐵(00066)和市建局共推出9個項目。在此期間,荃灣寶豐路、堅尼地城西寧街和啟德2A區2號和3號地皮等3幅住宅地成功售出。此外,一幅位於旺角西洋菜街與亞皆老街交界的大型商業地亦成功成交,總成交價超過132億港元(下同)。惟推出9個項目中,有6個項目「流標」,包括3幅政府擁有的住宅地(赤柱環角道、荃灣油柑頭及東涌第 106B 區)。此外,蠔涌第一組別、觀塘市中心發展區第4及5區項目,以及東涌東站第一組別亦遇到投標困難。

高力指,今年共6幅地皮流標,創下香港土地供應史上流標次數之最。主要是發展商在大型開發項目中面對越來越大壓力。這些挑戰包括一手住宅市場需求低迷、開發商積累了大量未售單位、預計未來兩三年供應量較大、利率上升導致資本成本增加,以及開發過程漫長進一步放大了風險因素。因此,發展商投標熱情受嚴重抑制。

此外,按揭利率居高不下,加上經濟復蘇速度低於預期,無疑也助長潛在買家保守心態。高力預計,樓價下降趨勢將持續到明年,這也將對土地價格產生不利影響。

高力亦指出,土地開發過程複雜限制和缺乏靈活性,也是導致發展商採更加謹慎態度。以荃灣油柑頭的土地招標為例,根據現時的賣地條件,買家必須在附近設置政府設施,例如嚴重弱智人士展能中心暨宿舍。這些要求會導致高昂的建設成本,無法滿足項目的整體投資承諾,最終導致單一投標。這種捆綁式的土地開發方案,實質上是將風險轉嫁給了發展商,大大降低發展商參與土地競拍的意願。若即將推出的地皮也採類似的複雜開發條件,那麼未來出現更多競標失敗的情況將不足為奇

隨更多新市鎮土地推向市場,整體規劃和新發展路線圖將在吸引開發商參與方面發揮至關重要的作用。如果該地區缺乏商業和社區用途的基礎設施和配套設施,開發商就會面臨巨大的投資風險,從而在市場不明朗和利率不斷攀升的情況下引發更多擔憂。因此,當局應全面考慮平衡設施發展及加強投標誘因。與此同時,當局還應注重儘量縮小投標底價與市場接受的實際定價水平之間的差距。

為使競標價格與市場接受程度相一致,應考慮開發時間、建築成本和相關風險因素。在房地產價格和土地價值不斷下降的市場環境下,政府應通過優化審批和建設程式來降低開發成本。這包括縮短從土地出讓到獲得入夥許可證之間的等待時間、簡化建築規劃、放寬地庫停車要求,以及只要求在合適的私人開發地塊上提供福利設施。這些措施有助於減輕開發商對建築成本上升、開發時間延長導致利息支出增加以及風險增加的擔憂,從而重新激發他們的興趣。

由於多次土地招標失敗,高力國際香港預計,政府將無法實現年度賣地收入目標。2023/24財年度初步賣地收入目標約850億元。然而,由於只售出兩幅地,收入加起來只有約71億元。考慮到之前獲得的約 50 億元地價收入,總收入約121億元,相等於全年目標的約14%,顯示在今年餘下的時間內達標的機會甚微。高力國際研究部主管李婉茵稱,與上一財政年度相比,目前的形勢更為嚴峻,上一財政年度的最終收入約為699億元,佔年度目標1200億元的近58%。

根據政府財政年度賣地計劃,仍有3幅地尚未推出市場。其中包括兩幅分別位於灣仔和金鐘的商業用地,以及一幅位於元朗的綜合工業用地。"由於灣仔和金鐘的新寫字樓長期供不應求,這兩塊商業用地仍保持其投資價值。不過,面對高息環境,寫字樓空置率高企,加 2025-2026 年寫字樓新增供應近 700 萬平方英尺,短期內並無急切需要推出更多商業用地。否則,很可能導致再次流標。政府也應根據目前的市場情況,重新審視賣地計畫的優先次序,考慮將商業用地的推出時間推遲到下一個財政年度。然而,元朗工業用地應優先考慮,因為它將容納棕地經營者,並促進北部都會的收地進程。 (SY)

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