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2018專家點睇 樓市料再升 6% 居二市場跑贏大市

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樓價料再升6% 居二市場跑贏大市

幾年前樓價叫「貴」,現時叫「癲」,升勢亦由私樓市場,蔓延至居屋、公屋市場。屯門公屋建生邨最新叫價驚見800萬元。本文將從多項數據,為2018年樓市把脈,並為打算置業人士提供可行方案。

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祥益地產總裁  汪敦敬

中原集團主席兼總裁 施永青

祥益汪敦敬稱:「有信心2018年樓價升兩成,樓價升幅更會大於2016年和2017年。目前好多人已供滿樓,市場不倚賴按揭。
過去幾年樓價倍升, 伴隨之購買力倍增,財富效應啟動。1998年以前,樓市以超槓桿為主,但經歷亞洲金融風暴後,本港樓市是一個去槓桿的年代。所以,目前看不見市場存有泡沫,反而財富效應促使樓價上升。」

本港M3屢創新高

2017年10月港元貨幣供應量M3按年增19.1%,至74,400億元(見下圖)。若計入外幣存款,總計14萬億元, 反映即使美國縮表,熱錢仍然湧入本港,樓價未有轉向跡象。
中原施永青表示贊同,雖然美國加息,並通過稅改方案,但相關影響未曾足以扭轉資金流入本港房地產市場。
新界二手樓呎價過萬元,負擔比率升至68%,似乎普通打工仔的負擔能力未能追上樓價。「環顧全球大都會,如倫敦、紐約,大都會的樓價不會僅與城市居民的購買力掛鈎,更需面對全球資金衝擊。這是無一個政府可以改變的事實,除非城市放棄做大都會。」

施永青續指:「本港樓價不是普通人買得起,但每年私人市場得20,000個單位,供應少就不需要面向大眾, 只需要有購買力的人去買。當樓市供應多,才會就住買家購買力而定價。總之有人買得起,樓價就會升。」
雖然政府未來會增加供應,但多年來累積買樓的需求更多。人類對樓價的延伸需求好大,若然看好樓市,那麼節衣縮食也會買樓。房屋不單止是使用性商品,亦是投資性商品。
面對如同洪水猛獸的樓價,汪敦敬為年青人提出忠告。「無樓的朋友,要清楚自己有無能力買樓。上車與夢想中的家是兩回事。

先放下夢想,上車後再想辦法優化自己的環境。每個年代都面對不同的問題。現時銀行息口好平,加息加好多是廢話,美國經濟未能夠支持聯邦儲備局瘋狂加息。
「所以,目前供樓好平,交租和供樓的金額是一樣。
後生仔面對最大的難題是首期,要知道人工是追唔切樓價,將薪金配置於和房地產掛鈎的投資,例如房地產投資信託基金(REIT),可望保持購買力。若然租金升,樓價升,那麼相關基金價格也會上揚。」
一般而言,居屋與公屋限制較多,升勢較私人市場慢。惟目前置業艱難,間接迫了部分人去買居屋與公屋,加速升勢。

兩房單位愈來愈貴

本港若半年後才加息,那麼租樓的風險大於加息風險。汪敦敬反問年輕人,為何不掌握低息的機會?
汪敦敬稱:「綜合全港18區而言,沙田區呎價動輒15,000元,天水圍呎價10,000元,相較下仍算是吸引。目前400萬元上車盤幾近絕跡,建議年輕人買居屋。免補地價天水圍居屋呎價6,000元,在低入場費效應下,不用補地價的居屋第二市場可望在2018年跑贏大市。」
施永青補充道,2018年細單位上升幅度有限,細單位投資潛力較低,因為細單位基本是用家購買,投資者較少。用家受收入制約,用全副身家去買樓,並沒有多餘錢。2018年預料豪宅會升得較多,主要受市場氣氛、經濟前景主導。 2018年大方向仍以「升」為主,但升幅料低於2017年。

目前中原城市領先指數(CCL)為165.62,2017年累升13.2%,料2018年目標將見 175,再升近6%(見下圖)。
樓市週期有時相對長,樓價高時入市有風險。「兩年前已經無叫人買樓,從投資角度出發,現在是收獲期,不是播種期。
目前買樓要慎重考慮。2018年買股票好過買樓,雖然股票升了不少,但估值相對較低,而派息率亦高過收租回報,吸引力較樓市高少少。」施永青分析。

汪敦敬指,零房至一房單位不是最佳選擇,將來這些單位逐漸增多,可將其視為私樓中轉房。
三至五年後,這班細單位的買家組織家庭,換樓潮將湧現,兩房單位將愈來愈貴。
惟就2018年而言,短期的購買力已湧向零房單位, 兩房單位表現未必出色,600萬元以下的三房則會升得較快,因600萬元以下的單位,可以承造八成按揭。
展望2018年,中資仍會繼續在港買地。作為企業, 當達到一定規模,就會向外擴展。本港作為國際市場,亦會吸引資金停泊。
汪敦敬說:「有人說本港樓市『辣招』是阻止內地人買樓。但內地人想法則相反,認為只有香港俾錢就可以買樓,而不是限購。」所以,短期難以看見樓價逆轉。

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