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29歲同齡夫婦擁一物業 加按買債基 月收12,500元息 | 理財個案

諗sir

【理財個案・加按買債基】29歲讀者阿勝,與同齡妻擁一物業,共有3個計劃想進行,分別遷出現住公屋再買樓、買入債基收息儲錢。

撰文:諗SirHomebloggerhk) | 圖片:新傳媒資料室、網上圖片

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諗Sir:
本人29歲,已婚,跟太太同齡,有一小孩未夠一歲;因要照顧小朋友及想儲多點錢,婚後與退休父母同住於已買未補價公屋。
本人月入48,000元,太太短期內會轉工,月入將由40,000元下降至約16,000元。
手頭現金有50萬元,另夫妻二人可一直維持每月30,000元儲蓄,另外每月須供A字基金及壽保分別2,000元及1,000元。
資產方面,現有一牛頭角私樓單位,用單名以445萬元買入,現市值約470萬元,尚欠銀行310萬元,現以14,400元租出,扣除供樓開支及管理費等後,每月約可產出1,400元正現金流。
現希望在三年內遷出現住公屋,遷往港島地區方便上班,計劃一是太太用手上50萬元現金作首期,單名以九成按揭購入價值400元物業。
另一計劃是借稅貸約70萬元再加手上50萬現金買入債基收息儲錢等機會。
第三個劃是三年後將本人單名物業轉按七成套現百餘萬,再加三年後手上儲蓄之100萬元現金和70萬元債基所得,等待機會full pay買入約300萬元物業。
請問以這方式達成一生三宅共千萬資產之目標可行嗎?風險是否太高?
讀者阿勝

29歲讀者阿勝,與同齡妻擁一物業,共有3個計劃想進行,分別遷出現住公屋再買樓、買入債基收息儲錢。

產生被動收入之法門

兩夫婦如只有一個人有樓在手,便可能享有按盡九成之好處。

留意加按套現是用銀行一般所予的2%年息、而不是四按的十幾廿厘年息。當然所按物業要保留做自住用途,否則加按只能五成。

讀者正面對轉捩點,如太太能在轉工之前安排好加按套現,往後有多點資金在手,要完成一生三宅自然容易很多。

相反,太太轉工後收入跌至14,000元,家庭借貸力將跌至約800萬元〔(48,000+14,000)÷10,000× 50%×2.59*〕,如不趁現時利用太太將消失的借貸力,日後財務自由之路必定更難行。

加按後可套出113萬元(470萬×90%—310萬),樓轉在太太名下。

靠自己一個人搵錢去供樓,人就更係做到癲啦,所以筆者不斷提供一些產生被動收入之法門。

明顯用債基好一點

加按樓每月要供約16,000元(4.23÷2.59*× 10,000),收租14,400元,計埋差餉雜費,每月現金流為負2,000元。

470萬樓月租14,400元,租務回報只3.6厘。讀者在買樓投資上要再慢慢執。這幾年要先捱一下每月負2,000元現金流,得113萬元加自己50萬元資金在手,163萬可以做甚麼?

對於年輕及資金少的同學建議為債基。對於年紀大要保本及資本較多的人傾向直債,回報因不同投入金額之融資成本而異,惟到期退還本金之情況不變。

讀者明顯用債基好一點,將100萬元資金投入債基,每月可收12,500元;而讀者現時只產生1,400正現金流,足見懂得不同資金配置的重要。

另一個儲蓄方法,是用保險,當然不是讀者買的A字基金及壽保。

筆者提及之保險,一就係唔使供、二就是低保障、三就是過10%回報的。

細節不在此一一言明,總之以讀者個案,可採用double保險方案,放40萬元,五年後再放多40萬,即可在34歲之年用自己名再上第二宅。

幾個變動後,讀者每個月多了萬多元,可幫補作為五年後的買樓首期。

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