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36歲公務員擁兩間樓 加按買債基 每月出多半份糧 | 理財個案

諗sir

理財個案】今次有公務員讀者來信,想問問諗sir理財意見,在擁有2間樓,以及$90萬現金下,如何可錢搵錢賺更多,當中買債基收息,又是否tym策。

撰文:諗Sir ( Homebloggerhk ) |圖片:新傳媒資料室、iStock、網上圖片

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諗sir你好

本人是收息101及103的學生,今年36歲,公務員,月入$25,000,惟薪酬再加機會不大,最多也是約$33,000左右。

已婚,太太32歲,月入$23,500,沒有物業。已有一名一歲小朋友,打算兩年內再生多個。

名下有早年買落的兩間樓出租。一間收租$17,500,月供$11,000,市值約$670萬,尚欠$280萬。另一間收租$10,000,$月供6,500,市值 約$400萬,尚欠$165萬。

如有必要,父母尚有額可作擔保。另外正租住其他物業,月租約$11,500。

此外最近有一筆現金約$90萬可用作投資,正考慮不同的收息方法,不過而家正值加息週期,擔心未必是入市的最好時機。

希望換一間平價三房自住,同埋保番一間收租,其餘錢放在收息產物,咁可能個個月收一個月糧都未定。

如果將所有錢夾硬比埋老婆上車,個個月都沒正現金流,同埋面對樓市下跌風險。

而如果按兵不動就效益比較低,而家都幾心大心細,一生三世已成其二,不過人工基本上都比較低,如果主力放在債基,個個月都出雙糧,如果放在樓,就負擔好大。

還望諗sir指教庸才,感謝。

讀者上

諗sir回答

呢位公務員$25,000人工,36歲有兩間樓,仲要係供滿大半! 證明理財只要有方法,想過好一點的生活不難。誠言小富由儉、大富由天。

雖1971年過後單靠儲蓄已不可致富,出糧紙幣已被政府「印走」大半。今時你為30年後退休生活就像1988為晚年儲錢,當年兩房住宅賣廿幾萬、三房四十萬,究竟數字表示咩由2018年看倌自決。

因此成小富,除了儲蓄更要識時務,更要好好解讀政府比我地嘅訊息。近廿年政府力推的財務政策有2000年強積金、2002年又叫人係時候買樓、2010年又出辣招阻止人買樓、2018年又出個公共年金。

呢位公務員$25,000人工,36歲有兩間樓,仲要係供滿大半! 證明理財只要有方法,想過好一點的生活不難。

債基於加息週期不受壓

睇返轉頭,只要你同政府的方案做相反,腰纏萬貫是肯定的。所以政府金融精英一早作出提示,錯只係我地平民唔識解讀。

讀者就係近年聽得明佢老闆講咩,積極買樓,依家賬面賺六百幾萬,物業市值共一千萬,對於兩萬幾銀月入人仕而言不錯。咁既情況之下,咪有心情下年再生一個囉。

至於下一步,絕不要因賬面賺價而飄飄然,緊記自己對於市場力量仍是很渺少。由於借貸力七百餘萬已用過半加上現金水平少,所以唔應該急買第三間樓,何況佢只36歲,距離45歲大限仍有時間,不急買。

債基於加息週期不會受壓,美國聯儲局由2013開始收水由負利率開始,2015年正式有正利率之加息,債基都不呈大跌之象。2018年債基價格有跌,但跌幅當然少於股市,更少於人民幣。

只要你同政府的方案做相反,腰纏萬貫是肯定的。所以政府金融精英一早作出提示,錯只係我地平民唔識解讀。

公務員再加薪空間不大

不少人希望買賣投資物賺價,但由於人性的貪婪,大部份想靠賺價去提早退休的人,終其一生都在勞碌。

筆者建議是先讓一步,坐慢車月月收息,就當遇上金融風暴好似2008,捱下價跌些少就無事,一年內升得返跌市之前個價。

股票投資人當年多沒頂,但筆者唔係話股市無人贏大錢,例如莊志雄博士就係出色一位。莊志雄博士為信報前研究部主管,今時已參與Homeblogger團隊,你可看看要在股市贏錢,究竟要去到如何功力。

現時90萬可部份作投資,另記緊將手上樓房加按盡,應可多按150萬在手。由於現時加按最多只按六成,故加按不太會為讀者引入call loan風險。同時多了現金在手,那就對應了讀者計出現金流效益低之問題。

不少人希望買賣投資物賺價,但由於人性的貪婪,大部份想靠賺價去提早退休的人,終其一生都在勞碌。

加按投資每月多半份糧出

在此提出讀者於課程後對個人財務位置之分析有了條理,識計出自己強弱及預期執行後的財務狀況,識得自己推演就有了生路,值得恭喜。

有現金後水平應在240萬水平,可拎一半投資收息103的債基C餐及E餐,每項60萬,12%及15%的收息平均在13.5%/年,120萬投入月月可收13.5K,等於每個月多半份糧出,已很不錯。

同時用C及E餐已有一定避險因素,相比用A餐收25%已降低不少風險。隨後一至兩年收住息去等時機,遠比乜都唔做好!

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