雅虎香港財經 4大地產股比拼 邊隻最值得買?
舊經濟股股價的潛力比新經濟股弱，不過勝在業務簡單穩定，而且估值低殘兼派息率特高，對散戶而言較易掌握及捕捉，所以建議投資者在持倉組合部署上，預定一定的資金吸納舊經濟股，以捕捉其長線投資價值。
新世界資產淨值折讓近六成
當中，本地地產股頗具吸引力，因為普遍每股資產淨值折讓超過50%，貼近歷史低位，而且息率都有4至5厘，估值吸引，部分更有大股東增持或私有化的機會。
另外，即使在新冠肺炎疫情拖累經濟的情況下，香港樓市都有自住及投資需求，未來供應亦十分有限，加上低息環境持續，相信未來樓價雖略有回調但難會大跌，而近日地產股股價上的調整已反映其負面因素。若果以本地四大地產商而言，哪隻最值得買入?
每股帳面淨值(元) | |
新世界 | 21.9 |
恒基 | 66.3 |
長實 | 93.2 |
新鴻基 | 195.5 |
本地地產股估值一向低殘，以往股價都較資產折讓近40%，而在過去一輪股災跌市下，折讓幅度更為擴大，當中新世界發展(SEHK:17)股價更折讓接近60%。況且事實上，在傾向保守的會計原則下，不少土地及自用物業通常均以成本價入帳，故目前地產股的折讓其實比實際更少，以價值投資角度而言，現價可算是相當吸引。
不過，必須要留意，在挑選地產股時並非折讓越大越好，因為市場會把未來盈利、息率、對管理層的信心、心理因素等計入股價中，故要將其土地儲備及未來前景一併考慮。
新地土地儲備稱王
恒基地產(SEHK:12)及新鴻基地產(SEHK:16)過去都積極在香港併購土地，前者多為農地及舊樓重建項目，去年度與其他財團合資買入三幅啟德臨海土地，前年則有買入中環美利道公共停車場，而近年推售的新盤都是以單幢式樓宇為主。
新地則多以投標買入土地及將農地轉換成住宅地，樓盤多以屋苑形式推售，其儲備包括去年度以相對「低位」的422億元購入高鐵西九龍總站旁的商業地皮，以及「麵粉價」達每平方呎17,776元的啟德地王。
新世界及長實(SEHK:1113)在香港的土儲相對較少，前者指現時有8個項目合共180萬平方呎土地與政府就轉換土地用途進行磋商，而涉及3,000伙單位的沙田大圍站上蓋樓盤將會將會於今個年度陸續推出，而內地土儲則多位於大灣區之內。
長實近年密密推盤，先後推售愛海頌、愛炫美及維港頌等，而在其香港主要物業清單上則尚有14塊地皮或項目正待或正在發展，包括即將推售的康城第八期Sea To Sky。不過在補充土地儲備上則不見得如其他地產商般積極。長實在內地共有16個項目正在發展，大多位於一線城市。
本港土地儲備(平方呎) | 農地土地面積(平方呎) | 內地土地儲備(平方呎) | |
新世界 | 900萬 | 1,660萬 | 7,211 |
恒基 | 2,450萬 | 4,490萬 | 3,186萬 |
長實 | 400萬 | 未有透露 | 8,400萬 |
新鴻基 | 5,890萬 | 未有透露 | 6,970萬 |
*數據來源:公司業績報告
新世界及新地經常性收入強勁
一隻具長線投資潛力的地產股，除了要有足夠的土地儲備，確保能夠貨如輪轉外，亦要有一定規模的經常性收入，確保企業穩定長遠增長。當中新地的租務收入十分強勁，出租率高逹93%，並來自數碼通(SEHK:315)、運輸物流及物管等其他收入。
至於新世界的其他收入佔下半年總收入近56%，主要來自新創建(SEHK:659)及百貨、物流等業務。長實方面則因為去年下半年有海之戀、My Central和維港頌等賣樓收入入帳，而導致總收入有強勁升幅。
賣樓收入(元) | 租務收入(元) | 其他收入(元) | 2019年總收入(元) | |
新世界* | 119.9億 | 21.9億 | 182.9億 | 324.64億 |
恒基 | 150.8億 | 61.7億 | 29.3億 | 241.8億 |
長實 | 641億 | 73億 | 109.8億 | 823.8億 |
新鴻基* | 155.6億 | 104.2億 | 127.3億 | 387.1億 |
備註:*截至2019年12月底止半年數據。數據來源:公司年報
結語
綜合而言，筆者認為新地可看高一線，雖然其折讓幅度不是最大，但是其土地儲備優質，集團更明言「月月有樓賣」，不斷推出樓盤，而且租務收入及其他收入強勁，可達致長遠穩定增長。
編輯:Yan
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者Gary Poon持有新鴻基地產(SEHK:16)。
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