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加拿大樓市|經濟衰退不礙樓價反彈 供樓負擔難回到疫前

加拿大樓市|經濟衰退不礙樓價反彈 供樓負擔難回到疫前
加拿大樓市|經濟衰退不礙樓價反彈 供樓負擔難回到疫前 (Toronto Star via Getty Images)

近年加拿大樓市升勢強勁,不過即使經濟疲弱抑制樓市交投,有分析認為房屋負擔能力在未來兩年內也不會恢復到疫情前的水平。

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保險公司Desjardins首席經濟學家Marc Desormeaux在發布的報告中寫道:「即使我們預測經濟將出現溫和衰退、利率最終下降以及通脹回落,但我們預計未來兩年內的負擔能力不會恢復至疫情前的水平。」他補充道,「主要因為目前的負擔能力問題已經太嚴重。」

「同樣重要的是,雖然經濟疲弱時期往往會導致樓價增長緩慢,但也意味著薪酬增長不佳。此外,雖然我們預計按揭利率將在未來兩年內從當前水平下降,但不太可能回到疫情期間或2010年代初的最低水平。」

樓價反彈即將來臨

經濟學家普遍預計加拿大央行將不再加息,並將在今年較後時間開始減息。但較低的借貸成本不一定會改善負擔能力。Desjardins表示,較低的利率預計將使潛在買家不再觀望,導致今年下半年樓價普遍反彈,並將持續到2025年。預計多倫多和溫哥華的反彈最為強勁,「因為這兩個市場往往對利率變動最敏感。」

經濟學家普遍預計加拿大央行將不再加息,並將在今年較後時間開始減息。
經濟學家普遍預計加拿大央行將不再加息,並將在今年較後時間開始減息。 (DAVE CHAN via Getty Images)

維持高位的利率、房屋供應緊張和人口激增導致加拿大樓價居高不下,以及租金上漲。儘管各級政府最近開始關注增加房屋供應的方法,但Desormeaux指出,新樓需要時間才能進入市場。

Desormeaux在報告中寫道:「我們仍然預計今年全國的住宅興建活動將大幅放緩。」

「勞動力短缺、建築商信心非常疲弱、利率和建築成本均高企,都表明未來的建築活動將變得非常疲弱。」

儘管Desjardins目前預計若出現更嚴重的經濟衰退,將導致樓價相對於基準預期下降,但也會導致準買家的收入減少。

外國學生限制「舉動大膽」但還不夠

分析認為,最近對進入加拿大的外國學生人數實行上限是朝著正確方向邁出的大膽舉措,但是不夠的。
分析認為,最近對進入加拿大的外國學生人數實行上限是朝著正確方向邁出的大膽舉措,但是不夠的。 (Keith Beaty via Getty Images)

CIBC經濟學家Benjamin Tal在一份研究報告中表示,「加拿大樓市目前的衰退狀況很難削弱買家和租客目前面臨的負擔能力危機。」

Tal寫道:「經過多年的半桶水措施,各級政府終於都表現出要積極解決這一問題的明確決心。」他補充說,最近對進入加拿大的外國學生人數實行上限「是朝著正確方向邁出的大膽舉措,但是不夠的。」

「住房短缺問題很大程度上是一個規劃問題,官方規劃目標明顯低於實際人口增長。如果你無法預測人口的增長,你就無法為增長的人口提供足夠的房屋供應。」

Tal表示,即使對國際學生實施上限,其他非永久居民的增長仍然強勁,將使人口年增率接近2%,這意味著未來七年將新增約600萬人。他估計,到2030年,加拿大將需要約500萬套住房來恢復負擔能力,遠高於加拿大抵押貸款和住房公司(CMHC)在2022年預計的 350 萬個住宅單位。