雅虎香港財經 KingSir傾樓│今時今日應否賣樓？（葉景強）
今天時局仍紛亂不堪，在俄烏戰爭未止，加息陰霾猶在，疫情依然反覆令短期通關無望之下，部分港人對未來樓市走向十分悲觀。無樓一族今天不敢貿然入市，就算有樓在手的，都怕身家會不斷被蒸發，近年入市的更擔心單位會變成負資產。上星期，就有兩位「有樓之人」，一位是讀者，另一位是筆者學生，不約而同地向本人查詢今天應否賣樓。
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讀者的情況是，他於2019年12月即林鄭Plan推出兩個月後，以790萬買入將軍澳維景灣畔一高層兩房單位，當時承造9成按揭，現銀行估值約740萬，下跌約6%。因他十分擔心如樓價再跌的話，他的物業將會變成負資產，問應否在滿3年SSD後立即賣樓，最少還可取回部份首期。
首先，讀者在社會運動期間買入此單位，買入價相對平，因此就算樓價由去年高位至今下跌了15%，但他的單位亦只是跌了6%，再加上這三年供款，如今天賣出的話應可收回部份首期，但他這樣想法其實是一廂情願。他計的是「面數」，但實際情況是今天盤多客少，要想賣得出，在市價再減10%以上是基本，因此真正成交價很大機會會見「六字頭」，到時他不單令多年辛辛苦苦儲來的首期全歸零，還很大機會要向銀行補多幾十萬來「贖身」。
成本高 不建議賣自住樓
再者，當日他買樓時，除了要付3.75%印花稅、1%佣金、律師費外，還要支付高昂的高成數按揭保費（保費為總貸款額的3%至5%，按揭年期越長保費越高），如他真的將單位售出，近10%的買樓開支將化為烏有，一來一回即損失近20%，加上賣樓後還要租樓交租，除非讀者認為未來樓價還有兩成以上的下跌空間（即由去年最高位計下跌35%以上），否則筆者不太建議今天賣走自住樓。
而筆者學生的情況是，他現有三層樓，一層自住兩層收租。其中一層收租樓於2012年以290萬買入沙田第一城一中層兩房單位，去年最高曾升至650萬，現回落至約560萬，他眼見樓價不斷下跌，環球經濟未來走向亦不明朗，問應否將物業出售止賺離場。
學生因早年購入單位，就算今天將單位賣出，仍有二百多萬可觀利潤，然而該賣出與否就要看他對未來樓價走向的預測與及將來會否再次入市。如他賣樓的主要原因是擔心未來樓價大跌的話，正如之前所講，今天賣樓最少要在市價減多10%以上，再加上佣金及律師費，即樓價估計最少再跌多15%才值得考慮在今天賣樓。
如他真的睇得很淡，想在今天「高價」出貨，未來再以低價買回的話，因他已有兩層物業，他再買將要付15%印花稅及其他雜費。因此，除非他認為未來樓價有機會再下跌三成以上，否則筆者認為他應一動不如一靜！
葉景強（King Sir）
本欄隔周二刊出
