雅虎香港財經 KingSir傾樓│如果有一百幾十萬 我建議你盡快買層樓（葉景強）
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上星期，筆者在地產課堂完結時，有學員對我說，今年是復甦年，經濟應該會越來越好，近日股市由高位31000點回調至28000點，好像是入市時機，加上很多分析員都認為今年股市應該有15%至20%升幅。相反，市場一般都覺得今年樓市最多都係升5%至10%，而家是否應該買股票好過買樓呢？而我的答案是「看你口袋裏有多少錢！」
如你副身家只有三、四十萬，連買樓首期都唔夠嘅話，我建議你可考慮買一些博經濟復甦的「舊經濟股」，如銀行、零售餐飲、地產收租股等，希望今年股價上升，可以幫你儲夠上車的資金。但如果你手頭上已有一百幾十萬的話，我建議你盡快買層樓，賺得將會更加多。
然而，同學十分質疑我的建議，他說如果今年股市會升得比樓市好的話，點解仲要去買樓呢？
槓桿與風險 視乎買咗乜
我回答說，假如你有100萬，你應該留返10萬作應急錢，攞其餘的90萬去買股票。今年經濟復甦，我就當你一年有兩成升幅，一年後你就賺到18萬。而同一筆錢，一樣留返10萬作儲備，但用餘下的90萬就可以買到一層630萬的住宅物業（首期63萬+印花稅18.9萬+1%代理佣金6.3萬+律師及雜費約1.8萬=90萬），我就當你一年只升5%，一年後你副身家就多咗31.5萬，比投資股票多咗13.5萬，但如果咁好彩升10%的話，你副身家就多咗63萬，比投資股票足足多咗45萬。
同學繼續追問，買樓賺多咗錢係因為按揭有槓桿，雖然回報高咗，但風險一樣高！我說你又錯了，槓桿會否帶來風險那就要看你買甚麼。
如你買大藍籌，一般經紀行可以畀你槓桿多一、兩倍，槓桿後回報可以由18萬升至54萬（未計孖展利息），但投資可升可跌，如果你唔好彩，股價只要跌一成多，證券行就會立即call你倉，如果你冇錢補倉的話，佢哋就會斬你倉，你就會血本無歸！
相反，你用高成數按揭，以幾十萬買幾百萬嘅樓，講緊成十倍槓桿，如果咁唔好彩樓價跌咗五成甚至九成（其實起今天息低量寬加缺貨嘅時勢，樓價要跌兩成真係有啲難度），但只要你乖乖地每個月準時供樓，銀行都唔會亂call你loan，所以買樓嘅風險不在於樓價跌幾多，而是在於你每個月有冇錢供樓。
因此，只要你認為今年股市和樓市都會升的話，買樓嘅回報將會比買股票高。當然如果你已經借爆晒，買樓完全冇槓桿，連一蚊都借唔到嘅話，買股票可能會畀買樓好。
葉景強（King Sir）
本欄隔周二刊出
