雅虎香港財經 KingSir傾樓│建島真係是百利無一害嗎？（葉景強）
近日經常在電視看到一個名為《建島未來》的廣告，講述交椅州將填海興建約1000公頃的新增土地，可提供19至21萬伙住宅單位容納50至55萬人口，與及500萬平方米商業樓面面積（即约12幢IFC），可提供27萬個就業機會。而早前團結香港基金亦舉辦了大型論壇，當然分享嘉賓大都為此工程護航，但事實「建島」是否真的是百利而無一害呢？
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建島可提升港人居住面積
在當日的論壇，筆者十分認同其中一位嘉賓雷鼎鳴教授的分析和見解。他認為建島不單能帶來大量經濟效益，還可提升港人居住面積，改善生活質素，更能吸引更多人才來港工作帶動經濟。而交椅州位於港島及大嶼山之間，是一個重要的交通樞紐，建成後將大大節省往來兩區的交通時間。更重要的，近年地緣政治風險日益加劇，美國政府過去不斷打壓其他對手如中國、俄羅斯等國家，而今次港府卻可藉着建島將部分的外匯儲備轉成為土地儲備，減少未來遭凍結的風險。
能否收支平衡令人擔憂
不能否認建島能帶來很多有型及無型的經濟效益，但筆者對工程的收支能否平衡卻十分擔憂。翻查資料，政府在2018年曾預算總工程造價約為5,000億元，及至去年底估算已升至5,800億元。在賣地收益方面，由2019年估計的9,740億至11,430億，卻大跌至去年底的7,500億。
而隨着近年地價不斷下跌，舉例由2021年的中環商業地王每呎為$31,400，跌至今年3月的旺角商業地王每呎3,103元，足足少咗過「零」。 另外，啟德住宅土地由2018年最高的每呎$17,800，跌至剛剛兩星期前賣出的每呎$5,392，但之前7,500億的賣地收益是在去年底估算，還未包含今年最新的賣地成交價，如加入以上去估算的話，隨時連5,800億的造地成本都收唔返。
還記得興建人工島的建議最初是由上屆特首林鄭月娥提出，但這項建議是建基於新界北區土地的持分者眾多、收地困難才提出此方案，但今天政府在北區收地問題上已有把握，那我們是否還需要興建多一個島呢？再加上如果兩個超級大型項目一同上馬的話，在人力資源及財務安排上，政府是否又有足夠能力應付呢？
筆者眼見財金官員在疫情時大灑金錢，係又派唔係又派，連賺大錢的上市公司、大企業、因疫情而受惠的超市都照派，搞到庫房空虛，財政儲備由2020年的1.2萬億跌至今天的約八千億，在短短的三、四年間少咗四千億。加上政府對樓市愛理不理，任由樓價自由落體，最終令賣地收益大減，物業買賣稅收大跌，估計過千億的財政赤字今年可能又再出現。
筆者不是反對建島，只是希望政府能計清條數，不要為我們的子孫留下沉重的債務負擔。
葉景強（King Sir）
本欄隔周三刊出
