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KingSir傾樓│建島真係是百利無一害嗎?(葉景強)

建島真係是百利無一害嗎?
建島能帶來很多有型及無型的經濟效益,但工程的收支能否平衡卻十分擔憂,更會影響香港的未來。 (DuKai photographer via Getty Images)

近日經常在電視看到一個名為《建島未來》的廣告,講述交椅州將填海興建約1000公頃的新增土地,可提供19至21萬伙住宅單位容納50至55萬人口,與及500萬平方米商業樓面面積(即约12幢IFC),可提供27萬個就業機會。而早前團結香港基金亦舉辦了大型論壇,當然分享嘉賓大都為此工程護航,但事實「建島」是否真的是百利而無一害呢?

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建島可提升港人居住面積

在當日的論壇,筆者十分認同其中一位嘉賓雷鼎鳴教授的分析和見解。他認為建島不單能帶來大量經濟效益,還可提升港人居住面積,改善生活質素,更能吸引更多人才來港工作帶動經濟。而交椅州位於港島及大嶼山之間,是一個重要的交通樞紐,建成後將大大節省往來兩區的交通時間。更重要的,近年地緣政治風險日益加劇,美國政府過去不斷打壓其他對手如中國、俄羅斯等國家,而今次港府卻可藉着建島將部分的外匯儲備轉成為土地儲備,減少未來遭凍結的風險。

能否收支平衡令人擔憂

不能否認建島能帶來很多有型及無型的經濟效益,但筆者對工程的收支能否平衡卻十分擔憂。翻查資料,政府在2018年曾預算總工程造價約為5,000億元,及至去年底估算已升至5,800億元。在賣地收益方面,由2019年估計的9,740億至11,430億,卻大跌至去年底的7,500億。

而隨着近年地價不斷下跌,舉例由2021年的中環商業地王每呎為$31,400,跌至今年3月的旺角商業地王每呎3,103元,足足少咗過「零」。 另外,啟德住宅土地由2018年最高的每呎$17,800,跌至剛剛兩星期前賣出的每呎$5,392,但之前7,500億的賣地收益是在去年底估算,還未包含今年最新的賣地成交價,如加入以上去估算的話,隨時連5,800億的造地成本都收唔返。

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還記得興建人工島的建議最初是由上屆特首林鄭月娥提出,但這項建議是建基於新界北區土地的持分者眾多、收地困難才提出此方案,但今天政府在北區收地問題上已有把握,那我們是否還需要興建多一個島呢?再加上如果兩個超級大型項目一同上馬的話,在人力資源及財務安排上,政府是否又有足夠能力應付呢?

筆者眼見財金官員在疫情時大灑金錢,係又派唔係又派,連賺大錢的上市公司、大企業、因疫情而受惠的超市都照派,搞到庫房空虛,財政儲備由2020年的1.2萬億跌至今天的約八千億,在短短的三、四年間少咗四千億。加上政府對樓市愛理不理,任由樓價自由落體,最終令賣地收益大減,物業買賣稅收大跌,估計過千億的財政赤字今年可能又再出現。

筆者不是反對建島,只是希望政府能計清條數,不要為我們的子孫留下沉重的債務負擔。

葉景強(King Sir)

本欄隔周三刊出