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KingSir傾樓│樓市靜待真正升幅來臨(葉景強)

市民賺到錢形成財富效應,對樓市絕對有幫助。
市民賺到錢形成財富效應,對樓市絕對有幫助。 (NurPhoto via Getty Images)

港股近期十分強勢,由上月低位的16225點,升至近日高位的19636點,短短一個月升幅超過兩成,成交量更突破二千億,創17個月新高,可謂氣勢如虹。反觀樓市,因撒辣效應逐步退卻,成交開始放慢,樓價亦在窄幅上落。有同學問我,作為港人的投資孖寶之一,樓市未來會否像股市的一樣爆升呢?

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近期股市做好,主因是自國安法通過後,中央不斷「協助」港府拼經濟,多項利好消息出台,先有中證監推出五項措施,進一步優化滬深港通機制,以鞏固香港提升國際金融中心地位,之後中國財政部公布支持央行在公開市場操作中逐步增加國債買賣,這動作被視為是中國式QE,有助釋放流動性,其後更傳出中證監將免徵內地個人投資者經「港股通」買港股的股息稅,利好港股投資氣氛。而部份外資認為美日股市已大幅上升,而港股卻嚴重超賣,市場估值仍屬便宜,加上中央政策大力支持,令他們轉軚看好未來港股走勢而加速入市。

股市上升,市民賺到錢形成財富效應,對樓市絕對有幫助,但樓市會否像股市一樣短期內大升,筆者對此有所保留,因樓市仍受兩大原素困擾着。

相信嚟緊數月,發展商的銷售策略仍會以低價吸客為主,因此樓價將較難上升。
相信嚟緊數月,發展商的銷售策略仍會以低價吸客為主,因此樓價將較難上升。 (South China Morning Post via Getty Images)

首先,美國通脹持續不下,美息未來走勢仍未明朗,此舉完全窒礙用家入市意欲,而美息一日不減,定存仍有約4厘回報,投資者犯不着今天冒險入市,倒不如放錢在銀行穩穩陣陣收息。只要高息環境仍然持續,樓價及成交量都不會有大突破。

另一方面,發展商貨尾仍多。雖然政府全撤後一手成交大增,但隨着撤辣效應逐步減退,成交亦開始放缓。由2月28日措施推出至今,一手成交約為7000宗,如再加上今年一、二月的千多宗成交,合共都只是八千多宗,相比兩萬伙貨尾及今年近兩萬伙的新供應,八千多宗成交都只是杯水車薪,相信嚟緊數月,發展商的銷售策略仍會以低價吸客為主,因此樓價將較難上升。

然而,如美國今年真的開始減息的話,估計樓價將會企穩後緩慢上升,再加上如發展商能持續去貨的話,只要餘下的貨尾少於一萬個,發展商就有本錢提價,到時樓市才會真正迎來較大的升幅。

葉景強

本欄隔周三刊出