雅虎香港財經 KingSir傾樓│樓市靜待真正升幅來臨（葉景強）
港股近期十分強勢，由上月低位的16225點，升至近日高位的19636點，短短一個月升幅超過兩成，成交量更突破二千億，創17個月新高，可謂氣勢如虹。反觀樓市，因撒辣效應逐步退卻，成交開始放慢，樓價亦在窄幅上落。有同學問我，作為港人的投資孖寶之一，樓市未來會否像股市的一樣爆升呢？
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多項利好消息出台
近期股市做好，主因是自國安法通過後，中央不斷「協助」港府拼經濟，多項利好消息出台，先有中證監推出五項措施，進一步優化滬深港通機制，以鞏固香港提升國際金融中心地位，之後中國財政部公布支持央行在公開市場操作中逐步增加國債買賣，這動作被視為是中國式QE，有助釋放流動性，其後更傳出中證監將免徵內地個人投資者經「港股通」買港股的股息稅，利好港股投資氣氛。而部份外資認為美日股市已大幅上升，而港股卻嚴重超賣，市場估值仍屬便宜，加上中央政策大力支持，令他們轉軚看好未來港股走勢而加速入市。
股市上升，市民賺到錢形成財富效應，對樓市絕對有幫助，但樓市會否像股市一樣短期內大升，筆者對此有所保留，因樓市仍受兩大原素困擾着。
首要條件美國減息
首先，美國通脹持續不下，美息未來走勢仍未明朗，此舉完全窒礙用家入市意欲，而美息一日不減，定存仍有約4厘回報，投資者犯不着今天冒險入市，倒不如放錢在銀行穩穩陣陣收息。只要高息環境仍然持續，樓價及成交量都不會有大突破。
另一方面，發展商貨尾仍多。雖然政府全撤後一手成交大增，但隨着撤辣效應逐步減退，成交亦開始放缓。由2月28日措施推出至今，一手成交約為7000宗，如再加上今年一、二月的千多宗成交，合共都只是八千多宗，相比兩萬伙貨尾及今年近兩萬伙的新供應，八千多宗成交都只是杯水車薪，相信嚟緊數月，發展商的銷售策略仍會以低價吸客為主，因此樓價將較難上升。
然而，如美國今年真的開始減息的話，估計樓價將會企穩後緩慢上升，再加上如發展商能持續去貨的話，只要餘下的貨尾少於一萬個，發展商就有本錢提價，到時樓市才會真正迎來較大的升幅。
葉景強
本欄隔周三刊出
