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KingSir傾樓│美息倘不減反加 邊個最大鑊?(葉景強)

美息倘不減反加 邊個最大鑊?
市場對聯儲局今年減息預期降溫,更有大行估計利率有機會掉頭回升。 (DNY59 via Getty Images)

自全面撤辣後,樓市一度活躍起來,尤其一首成交更創出有1999年5月以來單月最高的4,170宗,但自美國公佈3月份消費物價指數(CPl)按年上升3.5%後,市場對聯儲局今年減息預期降溫,更有大行估計利率有機會掉頭回升,明年最多加息至6.5厘,市况隨即變得觀望,成交宗數亦減少。如美息真的不減反加,對買家、業主及投資者會帶來甚麼影響呢?

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假若美聯儲局真的多加1厘的話,本地銀行必定會跟加,而且很大機會會跟足1厘,那按揭利率將由今天的4.125厘加至5.125厘,而供款(以每百萬計)將由今天的$4,847升至$5,445,增幅約為12%,估計樓價有機會再下跌多5%至10%。

對買家來說,加息將令他們變得更加觀望,因他們覺得明天買會比今天平,除非遇到筍盤,否則他們會等待減息週期開始才會考慮入市,加息期間發展商需將新盤再減價才能有機會去貨,而二手業主將更難出貨。

對一眾還在供樓的小業主來說,加息將會加重他們的負擔。
對一眾還在供樓的小業主來說,加息將會加重他們的負擔。 (CHUNYIP WONG via Getty Images)

對一眾還在供樓的小業主來說,加息將會加重他們的負擔,以貸款500萬計,他們每月就要多供$2,990,但只要經濟不太差,能保住份工再節衣縮食一下,應該都可以捱得過。

對想入市的投資者來說,今天持有現金可選擇做定期或買樓。如美國加息1厘而市場當時資金又緊絀的話,定期存款有機會由現在的約4厘回升至5厘,相信他們大都會將資金做定存,等待樓市接近底部(估計在加息週期真正完結時)或租金回報有近5厘才會考慮入市。

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對已持有物業的小投資者來說,加息當然會增加他們的供款壓力,幸好近年租金上升可抵消部分供款增加的支出,只要仍有現金在手或有份工的話,每月貼少少去供樓應該不大問題。就算真的供不起,細價樓仍相對容易賣出套現,如你早年在政府推辣招前買入的話,今天賣出仍有可觀的盈利,如你又不想低價賣樓的話,亦可在銀行加按,之後再將啲錢供返畀銀行。

如今年唔減息還要加息的話,將有更多大投資者「頂唔順」而被迫拋售工商舖物業。
如今年唔減息還要加息的話,將有更多大投資者「頂唔順」而被迫拋售工商舖物業。 (NurPhoto via Getty Images)

而加息對一些大投資者、尤其買開工商舖的「大孖沙」影響應該最大,因他們承造的按揭不是一般住宅按揭,而是以商業貸款為主。住宅按揭一般都有利息上限如H+1.3%,Cab P-1.75%,只要最優惠利率不變,無論Hibor升幾多都不會影響業主每月的供款,但商業貸款就完全不同,是沒有利息上限的,如早前一個月Hibor就升到5.5%,他們每月供款就要差不多7厘。其實近期已有很多大投資者蝕讓減磅盡量套現,如今年唔減息還要加息的話,將有更多大投資者「頂唔順」而被迫拋售工商舖物業,估計大碼工商舖價格的下調壓力將比住宅及細碼工商舖更大。

話須如此,美國真的加息1厘的機會應該不會太大,但never say never,在環球利率走勢仍未明朗前,做定準備多持現金,就算加息真的殺埋身都可以安然渡過。

葉景強

本欄隔周三刊出