香港股市 已收市

【胡.說樓市】村屋注定無運行?拆解三大影響因素!

七二一元朗恐襲,警黑勾結嫌疑難洗,事件一直被外界認定,跟圍村關係千絲萬縷,未來村屋前景是否仍然樂觀?影響村屋市場三大因素,我們逐一探討。

「問題1: 元朗恐襲成陰影」

按宗數計,首六個月全港共錄得948宗村屋買賣,較去年同期1,155宗,回落18%,但涉及總金額46億,相當於每宗交易485萬,就較去年同期471萬元,再賣貴14萬元。數字上證明村屋價格量跌價不跌。但值得留意這只是上半年情況,仍未可反映元朗恐襲後市況,外區客對村屋市場有戒心,準買家縮沙直接拖累村屋成交萎縮。

「問題2: 套丁案後遺」

翻查資料,上半年村屋最活躍的地區,依次序是元朗、大埔及西貢區,上半年共有333宗、209宗、及130宗。但這榜首頭兩區,不約而同都是逆權運動下的重災區。下半年走勢會否逆轉,視乎準買家信心外,也視乎放盤多少。問題是「套丁案」審結後,村屋放盤量愈見減少。

只因針對新建村屋,過去發展商慣常以村屋樓花方式出售,但這些都屬於不合法的轉讓方式,但現在興建村屋發展商多數會跟足程序,取得滿意紙及補地價前才轉讓,只可惜過程動輒需時兩年時間,變相可釋出盤源會減少。

「問題3: 銀行按揭因素」

更重要一點就是按揭問題,也直接影響村屋市場的承接力。雖然一般銀行批出的按揭條款,大致跟外區私樓分別不大,大抵都做到六成按揭,最長25年期、息率2.375厘,但實情肯接受村屋按揭申請的銀行並不多。而且村屋容易出現估價不足,尤其對路權不清、周邊環境不理想的村屋,銀行取態或見審慎,值得在入市前,先向銀行申請預先批核。