【胡．說樓市】村屋注定無運行？拆解三大影響因素！

七二一元朗恐襲，警黑勾結嫌疑難洗，事件一直被外界認定，跟圍村關係千絲萬縷，未來村屋前景是否仍然樂觀？影響村屋市場三大因素，我們逐一探討。

「問題1: 元朗恐襲成陰影」

按宗數計，首六個月全港共錄得948宗村屋買賣，較去年同期1,155宗，回落18%，但涉及總金額46億，相當於每宗交易485萬，就較去年同期471萬元，再賣貴14萬元。數字上證明村屋價格量跌價不跌。但值得留意這只是上半年情況，仍未可反映元朗恐襲後市況，外區客對村屋市場有戒心，準買家縮沙直接拖累村屋成交萎縮。

「問題2: 套丁案後遺」

翻查資料，上半年村屋最活躍的地區，依次序是元朗、大埔及西貢區，上半年共有333宗、209宗、及130宗。但這榜首頭兩區，不約而同都是逆權運動下的重災區。下半年走勢會否逆轉，視乎準買家信心外，也視乎放盤多少。問題是「套丁案」審結後，村屋放盤量愈見減少。

只因針對新建村屋，過去發展商慣常以村屋樓花方式出售，但這些都屬於不合法的轉讓方式，但現在興建村屋發展商多數會跟足程序，取得滿意紙及補地價前才轉讓，只可惜過程動輒需時兩年時間，變相可釋出盤源會減少。

「問題3: 銀行按揭因素」

更重要一點就是按揭問題，也直接影響村屋市場的承接力。雖然一般銀行批出的按揭條款，大致跟外區私樓分別不大，大抵都做到六成按揭，最長25年期、息率2.375厘，但實情肯接受村屋按揭申請的銀行並不多。而且村屋容易出現估價不足，尤其對路權不清、周邊環境不理想的村屋，銀行取態或見審慎，值得在入市前，先向銀行申請預先批核。