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【胡.說樓市】投資物業要考慮的因素

香港樓市近年不斷創新高,有唔少上一代、持有多年物業嘅人忽然致富,亦都促使唔少人想複製這個發達方程式,認為投資物業、買樓收租一定無死錯人,但今時唔同往日,現階段投資物業,究竟有咩考慮因素?

雖然七月差估署樓價指數回落,但實情數字有滯後,有個別屋苑樓價不跌反升。有觀眾表示,疫症期間前後看了四十個單位,反覆見證樓價不斷再上。這一刻鎖定「淘大花園」,希望用600萬元內購入一個單位作收租用途,計劃有需要才沽出舊居搬入自住,其實按他的處境,買樓投資除了要計算風險外,也要留意買樓成本。尤其是他本身以個人名義持有現居物業,再購入一層新物業時,便需要繳付劃一15%的從價印花稅,一層600萬元的物業,印花稅高達90萬元。

另外,買入物業有按揭需求的話,要合規放租,按揭成數最高只是五成,如果本身舊居仍有按揭在身,甚至只可做四成按揭,自己支付六成首期。更重要一點,準買家不要同時向多家銀行申請按揭。正確做法是向信貸機構申請個人信貸報告,再連同自己的收入等,去查詢銀行在相關條件下可批出按揭的情況。因為若你同時向多家銀行申請按揭,令多家銀行同時向環聯查詢你的信貸評級,這查詢會留在信貸紀錄內。這紀錄會導致銀行認為你極需要信用額,財務狀況可能不穩,從而令銀行在批出貸款時更審慎,可能會提升按揭息率。

以觀眾個案為例,600萬元應該可以買「淘大花園」370呎單位,理應可收到15,000元租金,按樓價計算一半首期,餘額上會供款,以現時息率2.5厘計算,攤分最長30年還款,月供12,000元,表面上都有約3,000元收入,屬於正回報,但這裡還未扣除管理費、佔樓價3%的地租、以及物業稅支出,這裡差不多要37,800元,實情觀眾要倒貼供樓。

買樓投資,我們不單從看收租回報,還要評估升值空間。大家可能評估一下現價買入物業,在三年禁售期後的水位,究竟仍有幾多水位走盞? 以及對照其他投資工具,究竟現價入市,三年後的升幅跑贏還是跑輸? 用投資角度買物業,似乎著眼點跟自住會有點不同。自住樓,我們可能著重實際考慮,同一筆資金租樓與供樓的差異,收不回的租金、跟利息開支的對比。

我們《胡.說樓市》也接連收到兩名谷友搵樓,一個說希望以500多萬元買上車盤、一個說是兩夫婦月入六萬多元,想在將軍澳區找尋一個正常的兩房單位。我們會落區看看有什麼單位符合預算。大家記住繼續緊貼我們《胡.說樓市》跟《Yahoo財經》平台合作的節目,我們下集帶大家睇樓!