【胡．說樓市】投資物業要考慮的因素

香港樓市近年不斷創新高，有唔少上一代、持有多年物業嘅人忽然致富，亦都促使唔少人想複製這個發達方程式，認為投資物業、買樓收租一定無死錯人，但今時唔同往日，現階段投資物業，究竟有咩考慮因素？

雖然七月差估署樓價指數回落，但實情數字有滯後，有個別屋苑樓價不跌反升。有觀眾表示，疫症期間前後看了四十個單位，反覆見證樓價不斷再上。這一刻鎖定「淘大花園」，希望用600萬元內購入一個單位作收租用途，計劃有需要才沽出舊居搬入自住，其實按他的處境，買樓投資除了要計算風險外，也要留意買樓成本。尤其是他本身以個人名義持有現居物業，再購入一層新物業時，便需要繳付劃一15%的從價印花稅，一層600萬元的物業，印花稅高達90萬元。

另外，買入物業有按揭需求的話，要合規放租，按揭成數最高只是五成，如果本身舊居仍有按揭在身，甚至只可做四成按揭，自己支付六成首期。更重要一點，準買家不要同時向多家銀行申請按揭。正確做法是向信貸機構申請個人信貸報告，再連同自己的收入等，去查詢銀行在相關條件下可批出按揭的情況。因為若你同時向多家銀行申請按揭，令多家銀行同時向環聯查詢你的信貸評級，這查詢會留在信貸紀錄內。這紀錄會導致銀行認為你極需要信用額，財務狀況可能不穩，從而令銀行在批出貸款時更審慎，可能會提升按揭息率。

以觀眾個案為例，600萬元應該可以買「淘大花園」370呎單位，理應可收到15,000元租金，按樓價計算一半首期，餘額上會供款，以現時息率2.5厘計算，攤分最長30年還款，月供12,000元，表面上都有約3,000元收入，屬於正回報，但這裡還未扣除管理費、佔樓價3%的地租、以及物業稅支出，這裡差不多要37,800元，實情觀眾要倒貼供樓。

買樓投資，我們不單從看收租回報，還要評估升值空間。大家可能評估一下現價買入物業，在三年禁售期後的水位，究竟仍有幾多水位走盞? 以及對照其他投資工具，究竟現價入市，三年後的升幅跑贏還是跑輸? 用投資角度買物業，似乎著眼點跟自住會有點不同。自住樓，我們可能著重實際考慮，同一筆資金租樓與供樓的差異，收不回的租金、跟利息開支的對比。

我們《胡．說樓市》也接連收到兩名谷友搵樓，一個說希望以500多萬元買上車盤、一個說是兩夫婦月入六萬多元，想在將軍澳區找尋一個正常的兩房單位。我們會落區看看有什麼單位符合預算。大家記住繼續緊貼我們《胡．說樓市》跟《Yahoo財經》平台合作的節目，我們下集帶大家睇樓！