【胡．說樓市】直擊荃灣$470萬上車盤！淡市下二手市況係點？

最近我們《胡．說樓市》Facebook專頁收到不少谷友查詢，樓市是否真反彈？財政預算案後，荃灣「荃景圍」一個上車屋苑「荃灣中心」成交大幅反彈，這個放盤叫價470萬，對準買家來說又有沒有吸引力呢？

放盤面積320多呎，入屋見到客飯廳算幾分明，廚房屬於梗廚，但少業主卻會選擇拆走這幅牆，改作開放式廚房。但單位的賣點並不止這裡，還有其他地方。走入睡房，可以望到全屋最煞食的地方，望到大帽山山景，外面還可望到曹公潭瀑布，綠油油山景加上瀑布景，感覺也幾寫意。

整個荃灣中心大致可分三期發展，總共提供4,516個單位。這個單位位於二期的16座，但凡C及D室都望到這道一線景觀，不過單位方位向北，故冬天幾寒冷。放盤兩房開則，房間面積不算太過侷促，不單可放一個衣櫃，且夠位放一張四六尺床，所以兩口子居住應該沒有太大問題。

不過當武漢肺炎持續肆虐，環球經濟飽受衝擊，美國聯儲局減息一厘救市，今時今日還要用470萬上車，會否太冒險呢？中原地產資深區域經理余俊文卻認為，價格較高位回落10-20%是導致成交反彈的原因。

同一個屋苑，去年最高峰期，類近單位接近500萬，早前就回落過430萬，就已經刺激睇樓客蠢蠢欲動，結果《預算案》後成交反彈。截至三月中已有15宗，按比例較二月全月20宗大幅飆升，故目前可隨時睇樓的匙盤，又再回落至只得五至六間。余俊文說，二月份盤源充足時並不會出現爭盤情況，但最近同一單位可以有四至五組客人排隊睇樓。

作為準買家，在供樓與租買樓之間作抉擇。用新按保借到最盡九成按揭，月供也要17,550元，起碼有入息42,000元才可過壓力測試。做租客，每個月租金大約一萬元。美國緊急減息一厘半後，為市場釋出持續減息的信息下，本金效應放大，對準買家來說才算吸引。不過都值得注意，這個單位初步也有估價不足，介乎431萬至448萬元之間，跟叫價有22萬至39萬元差距。