【利財筆記】林Sir選地產股 新地會德豐抵 領展無希望（林本利）

樓價回調，地產股下跌，林Sir認為抵買，因跌市下地產商會大推優惠吸買家，地產商售樓只會賺少了，絕不會蝕錢。今期他精心整理了各地產股的業績數字，從財務狀況到企業管治，找出最值得買入的地產股。（地產股大比拼，二之二）

樓市下調，地產股往往先行一步，「過往幾次樓市回落，往往跌半年至一年，若今輪調整的谷底在明年第二季或第三季的話，大家可早兩、三季買入地產股，分階段吸納。」早前林Sir發現領展的企業管治出現問題，決意沽領展。為此他搜羅各大地產股業績數字，找出換馬目標。他說，新地（00016）的帳目較為清晰，故比較表以新地格式整理。

先看損益表，特別留意收入及盈利項目。以新地為例，它去年度收入910多億元，稅前盈利有近400億元。財務收入減支出為20多億元，因新地有很多存款，可抵銷借貸利息。

稅後溢利之下，有「公司股東應佔」以及「真溢利」。「公司股東應佔」即扣除了附屬公司非控股股東權益的溢利，「公司股東應佔」才是小股東真正擁有的。新地稅後溢利330多億元，股東應佔的則有320多億元，相差不多。相反，新世界（00017）稅後溢利120多億元，股東應佔約87億元，可見非控股股東甚多。

「真溢利」則是扣除了物業重估及特殊利潤。現行會計制度雖將物業重估收益入帳，但林Sir常說這些利潤是「水份」，在現實世界，樓價升值，但一日未賣出，也未賺到這一筆錢。

領展增長潛力有限

說到重估，林Sir坦言領展去年度（截至2016年3月）的物業重估收入110多億元，而新地這麼多商廈及商場收租，去年度（截至2016年6月）才88億元。領展（00823）的物業估值數字值得商榷，「它在3月年結，應是地產市道最低迷的時間，為甚麼其估值能高於其他地產股呢？」

林Sir決意沽出領展，因它近年負面醜聞不絕，被指迫走小商戶，缺乏企業良心。原來年報數字也看得出管治質素，林Sir會留意董事酬金，計算其佔公司真正溢利的比例。新地去年度的董事酬金合共1.13億元，佔真正溢利0.5%。信置（00083）更小，董事酬金只佔真溢利的0.4%。

至於領展， 去年度董事酬金5,900萬元， 佔公司真正溢利的1.3%，前幾年的比例更高！林Sir直言，領展業務以收租為主，地產發展只是初哥，其管理層人工及得上大地產商是否合理？他早前發現領展設有10年獎勵計劃，送贈股份，相當厚待管理層，又動用數十億元回購股份，人為托價。

樓市下調，地產商難免受影響。林Sir假設各公司的物業估值跌35%的話，究竟會否會資不抵債？樓價一旦跌35%，原來新世界最傷，其淨負債對物業估值為-77.6%。相反，信置屬全行最穩陣，現金多過負債，可說是太保守。

林Sir整理的是各公司去年度全年業績，他提醒大家投資前別忘記看最新的中期報告，留意投資物業估值、收租與賣樓利潤的比例、本地及境外業務的比例等資料。

 

 

作者：林本利

前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com