【利財筆記】領展頻托價 愈托愈跌 換馬新地決定正確 (林本利)

林Sir去年8月撰文，力數領展（00823）企業管治多項問題，並建議換馬新鴻基地產（00016），惹來領展粉絲在網上圍攻及訕笑，林Sir看在眼裏沒即時回應。半年過去，領展繼續回購托價但無法挽回股價下跌，連股息也不夠蝕，相反新地同期連股息表現較佳，時間證明林Sir分析正確。

林Sir去年批評領展2007年設立股份獎勵計劃，一眾管理層至去年分得2億元；截至去年3月又斥30多億元回購並註銷股份，托高股價。此外，領展先後在觀塘買地皮、北京買商場，中港收購或出價過高、或承受滙兌損失，然而行政總裁王國龍去年度酬金達3500萬元，大幅高於港鐵（00066）及大型地產商掌舵人。林Sir對領展的企業管治存有戒心，決定在56、57元盡沽領展，換馬新地。

林Sir評批領展的文章一出，有領展粉絲在網上反駁，例如說股份獎勵計劃鼓勵員工並沒問題；人幣下跌對購入內地商場及寫字樓影響有限，反而助領展提升資產組合；又認為王國龍上任後表現甚佳，薪酬合理等等，百般維護領展並訕笑林Sir的論點。

領展托價也沒有起色

林Sir當時沒回應這些批評，半年過去，現在他用兩股表現回答大家。林Sir第一篇質疑領展的文章去年8月13日在iM刊登，翻查資料，領展8月15日開市價54.6元，12月派息1.1175元；周四（3月9日）收報51.35元，計及股息仍蝕3.9%。相反，新地8月15日開市價111.5元，11月派末期息2.8元；周四收報112.6元，計及股息賺3.5%。證明棄領展、買新地決定正確。要留意林Sir是在領展56、57元時，以109元換馬新地，並提醒讀者不要高價追新地，待回落至100元左右才考慮入市。

事有湊巧，他翻查資料，領展在去年8月文章出街時再度入市托價，由去年8月至今已動用了17億元進行回購，但股價卻由56.5元拾級而下，一度跌穿50元。他直言，領展托價衰過滙豐（00005），「大笨象」托價至少由54元托至平均近60元，而領展無論怎樣回購托價，股價也沒有起色，「若他們（領展粉絲）信自己去掃貨，領展又怎會不斷回購？股價由56.5元跌穿50元，我相信粉絲和高層趁高也有沽貨吧！」

林Sir去年7月決定沽出領展時，做足詳細功課，比較各大地產股，發現新地及會德豐（00020）質素最高，即使高價也甘願換馬。去年11月港府加辣招，將物業印花稅劃一調高至15%，地產股全線下挫，新地曾跌穿100元。近期樓價再創新高，加上新地中期業績亮麗，按年多賺58%，「他的賣樓收入及利潤也大增，難怪收起北角海璇唔賣住，留待今年才賣肯定大賺！」至於會德豐同期更大升，由去年7月約40元升至近期50多元。

跌回100元水平可考慮

新地近期110多元，林Sir不建議現價吸納，籲跌回100元水平才考慮；至於領展，若跌穿50元也可考慮，正如滙豐跌穿60元才值得考慮，但要留意這兩間托價公司的管治問題。

最後，林Sir不忘提醒新地也有隱憂，郭氏三兄弟的大哥郭炳湘，在2月中重掌股份的「自主權」。原來2014年三兄弟分家，各獲分配6.36%新地，二弟郭炳江和三弟郭炳聯早透過自己的信託公司持股，但郭炳湘的一份卻一直由郭老太鄺肖卿「保管」。

郭炳湘的持股已累積至6.47%，市值超過200億元。他近年積極另起爐灶，郭炳湘旗下帝國集團去年10月伙拍信置（00083）投得黃竹坑商貿地；今年初又公布，聯同信置及尖沙咀置業（00247）中標海洋公園富麗敦酒店的發展及營運權。「如果郭炳湘賣掉這近7%新地，新地便要用手上300多億元現金及存款，回購大哥的股票。」

作者：林本利

前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com