【地產專題】五金廠變豪宅發展商 第一集團霍偉良︰投資地產求穩健

近年建築成本上漲，連大孖沙財團都慨嘆投資風險高，但持有項目總市值近80億元的新晉發展商第一集團眼中，涉足地產才是相對穩健的業務，故10年前大手掃入藍籌屋苑，後來又轉攻九龍東工廈獲利；該公司董事霍偉良指出，樓市由用家支撐，作為發展商未來看重豪宅市場，相信仍有一定溢價幅度，只要中港經濟適應外圍量寬考驗，估計新一輪樓市跌幅，將控制在10至15%以內。

樓市逐步轉勢調整，若追溯2003年算起，牛市迄今已維持12年，第一集團恰好搭上這個周期的順風車，由傳統小型五金製品廠家，搖身一變為審時度勢的發展商；從生產一顆顆的細小零件，到興建數十萬平方呎樓面的商廈拔地而起，旗下4個商業及住宅項目中，以超豪宅定位的九龍塘 「大班屋」也即將推售，霍偉良見證箇中轉變。

「那時候公司在柴灣，屬典型本地工業，但做廠看不到未來，投產成本愈來愈貴，時至今日莫說香港，連內地工廠也要搬到東南亞。當時考慮很多前途，思前想後決定集中實業資金投資房地產，目標當發展商，既屬生產者又要兼顧零售，可算充滿難度及趣味。」

他認為，房地產在世界各地都是具前瞻性的行業，「套用一句老話，香港地少人多，居住及工商需求巨大，從前置業『買磚頭』叫不動產，實際在過去十多二十年樓市周期，物業並非不動產，而是流動產，業主只要想賣隨時都轉到手，按市價放肯定賣到，正是這種流動性帶來機遇，我們長遠亦十分看好樓市。」

一手銷售仍有溢價

棄廠建屋，對醞釀轉型之初的第一集團而言僅屬理想，直至2004年前後，該公司連環購入康怡花園、海怡半島等港島藍籌屋苑近40個單位，隨後套現「換貨」購入觀塘區廠廈，適值政府計劃起動九龍東而「飲頭啖湯」，成名作2006年以7,500萬元購入駿業街仁興工業大廈，翌年作價1.68億元沽出，短短10個月間獲利9,300萬元；先後三度買賣全幢工廈獲利，套現近4.6億元，成為躋身發展商的重要「創業」資本。

「由那時開始，慢慢把資金由買賣再轉型撥作物業發展，第一次承建項目是翻新鴻圖道35號（現時天星中心），當時九龍東未落實是CBD2（新核心商業區），工廈空置率高，呎價又平。」霍偉良憶述，該廈之後在2012年拆售，三個月內沽清，買家包括著名經理人陳淑芬斥2.4億元，連命名權購入共八層作辦公室；而頂層複式戶則獲漫畫家馬榮成以逾7,300萬元承接，每平方呎達7,950元，刷新當時全港工廈售價紀錄。

不過，建築成本、辣招及後市承接轉弱等風險下，近年發展商盈利能力受壓，需要控制負債比率低水平，加上投地競爭因中資企業而日趨劇烈，不少老牌財團如麗展（00488）及培新等等，均有意淡出或減少物業發展業務比例，轉為投資海外，或以物業租金為主要收入，第一集團目前每年租金收入亦達3,000萬元，但霍偉良認為情況並非絕對。

「在我們眼中，開發房地產的風險，放在整個行業鏈之中，一定遠遠低於當一個物業炒家，因為炒家只可買升，但地產發展若做好成本管理、賣樓推廣，『把麵粉加工為麵包』依然盈利甚豐，產生到槓桿比率（Gearing Ratio），即是銷售溢價（Premium）去保護自己，故行業風險並不如外界想像般高，遠好過從事物業投機，香港何曾見過有發展商倒閉？」

他打比喻說，「即使樓市最慘的時間，信置（00083）高買低賣南灣半島，也用不着倒閉。當發展商的優勢，在於這是一門需求非常穩定的可持續生意，今日投地成本如果是呎價1萬元，算是很高，他朝有機會可以賣到每呎3萬元。假設相反市況很差，樓面地價3,000元買回來，日後只需每平方呎6,000元開售就可 以，平有平賣，貴有貴賣。」

樓市轉角料跌15%內

近期多家大行看淡港樓，部分更預測樓價跌幅達三成，霍偉良認為後市並非如劵商預料的悲觀，「調整料在10%至15%內，的確近日常出現撻訂，始終股市波動，很多預期資金未到位，再者上車客不少由父母付首期，故被迫撻訂。細價樓是較危險，譬如說過去數十年來，哪類單位在市場上最多銀主貨？並非豪宅，反而是銀碼最細的居屋，因其買家相對入息低、借貸高，一旦市場稍有風浪，就會被銀行收樓。」

不過，恒地（00012）主席「四叔」李兆基近日開腔指建築成本貴，支持樓價緩慢調整，霍偉良深表同感，「首先，建築費一定減不到，因為輸入外勞過不了立法會，工會組織不會讓政府通過。看看建築工人的薪酬升幅，領先全港各行各業，一個學歷不拘的地盤雜工，月薪起碼2萬多元，專業工種如釘板及紮鐵，日薪介乎2,200至2,800元，按照這樣的人工支出，樓價好難跌。」

「建築費已經是發展商主要支出，就算賣點是中小型戶，位於屯門、深水埗等民生區的新盤，每平方呎地價3,000至4,000元，建築費卻要5,000元起，佔整體項目投資額的比例最少六成，發展商還有經常性支出，如貸款息口、宣傳和法律服務等，其次用家對一手盤的購買力依然未衰竭，如指望樓價急瀉，可能性不大。」

談及發展商生態，少不免提 到「過江龍」中資房企大舉南下，例如世茂房地產（00813）及最新投得一幅屯門地皮的保利置業（00119），樓面地價高達1.5萬元，創新界區新高紀 錄，拋離市場估值上限近三成之多；此外近年賣地總引出稀客，包括明發集團（00846）、盛洋投資（00174）、新加坡淡馬錫旗下豐樹產業及鴻福財團 等，連賭王四太梁安琪亦以私人名義投取元朗地皮。

「今年投地競爭加劇，尤其國內資金，每次賣地都收近20份標書之多，反映財團不再熱衷併購舊樓重建，因收樓要『落釘』及取得業權重要份數（Majority owner of the undivided shares），是冗長的遊戲，即使宏輝（00183，前稱田生）也難收足，但一窩蜂爭政府地皮並不健康。其實保利中標的地皮臨海，據悉本地財團最高出價 每平方呎也逾1.2萬元，仍是爭不贏。」

細價樓將受居屋衝擊

他透露，稍後亦會研究投地，「今年底起會重新開始入標，公司手頭有四個發展項目，兩豪宅兩商業，希望盡快物色到新土地儲備。傾向投政府地，原因是招標內容較簡單，可以控制發展及投資回報期，雖然地價有回升趨勢，但我們對市區商業項目有信心，其市場評估中也是低風險投資。」

該公司首個住宅發展，位於九龍塘達之路9號的獨立別墅，也即將推售，市傳需有相當身家才獲邀睇樓，「初步意向價10億元，將按市場走勢調整，項目正進行裝潢，最快11月份可推出，將遵照一手樓條例上載樓書等資料，以招標形式推售，已收到若干查詢，項目面積逾萬平方呎，建築古典，最獨特之處是罕有享獨立地段的獨立屋。」

另一個長沙灣商廈項目，正進行地基，預料明年首季完工，他估計開售呎價約1.3萬至1.5萬元，部分單位料達2萬元，項目提供較多特色戶，包括複式辦公室，「希望突破到一般商業樓格局，我們認為以往商廈比較悶，像一間間密室，遑論平台花園等配套，因此加入特別元素，很多年輕或國 際企業都想辦公室打破沉悶，有新穎的設計。」

霍偉良表示，未來發展路向將以豪宅為主，「公司對優質洋房較有興趣，簡單來說，就是想起大價樓，例如半獨立屋、排屋式項目，會買這些單位的買家，較少受經濟波動所影響，也不會因為租金回報等短期市況動搖，因為市場上投資物業的人，大部分鍾意買商業樓，至於高價豪宅，我們看好的是用家市場，始終近年供應不算太多。」

他續指，「公司不想興建100、200平方呎的『劏房盤』，即使上車盤也應該一房戶起，才是合適面積，而且依我們看法，政府新建居屋量2017年起增多，空間太小的私樓上車盤，中長綫受居屋衝擊好大。至於加息問題，料明年第一、二季機會較高，惟金管局壓力測試已完善，以目前全球經濟我看不到加息2厘以上的機會。」

撰文︰符廣全