【地產專題】交銀國際劉雅瀚：新盤入伙潮 樓市4月轉勢

金管局早前推出新一輪收緊按揭措施，分析員、業界人士認為措施「無料到」，市場高價成交仍不斷。交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚卻奉勸千萬不要低估措施的影響，相信辣招將導致樓價加快回落。他認為今年樓市將出現轉捩點，最大不利因素是將有近1.5萬個一手單位交樓，為3年來首次出現供應多於需求，租金將現壓力，連同加息因素，或觸發樓價調整20%。

去年整體樓價上升11%，細價樓更有15%升幅，迫使金管局於上月27日推出三項逆周期措施，最辣的一招，是700萬元以下物業最高按揭成數降至六成。辣招一出，新盤依舊熱賣，上周六日（7、8日）錄得逾320宗一手成交，長實（00001）旗下紅磡悅目首批108伙售罄，二手市場也錄得多宗高價成交，足見不少買家無懼辣招。普遍券商如高盛、瑞信認為措施作用有限，其中美銀美林更認為措施很快便被市場消化，樓價更有可能在3個月後反彈。

購買力弱樓價缺支持

市場視辣招「無料到」，但交銀國際劉雅瀚卻以「重招」來形容新措施，相信將令樓價加速回落，是行內看得最淡的分析員。「以往金管局出招對樓市影響相對較細，故不少人認為金管局的招數是小兒科；我的看法是金管局降低買家的借貸，你拿着同樣的首期，譬如說100萬元，以前可以買到約400萬元的住宅，現在只能買300餘萬元的物業，縮減可承造的按揭，買家惟有愈買愈細。問題是，現在細價樓樓價已被市場炒上，再用面積去調節的空間不多（即買入愈來愈細的單位），下一步要調節的話，可能要從樓價出發。」

「據以往的情況，如果政府從按揭出手，會先影響到成交量，數年前由於有租金支持，就可以抵銷損失的購買力，但今次不同的，是購買力下降，加上租金轉弱，樓價沒有上升的支持，將加快調整，4、5月開始要小心。」劉雅瀚指出，樓市將於今年出現轉捩點，最大的原因是將入伙的新盤單位創近7、8年新高。他表示，去年住宅落成量為8年來新高，但由於工程延長，新盤單位由落成到交樓的時間由以往約半年，延長至9個月至1年，他估計約有7,000個原於去年交樓的新盤，或延遲至今年第一季交樓（如荃灣環宇海灣1,717個單位、元朗溱柏1,620伙等）。

新盤入伙租金現壓力

據差餉物業估值署數據，去年整體租金升了約7%，升幅驚人。今年租盤數目將大增，換言之，去年失控的租金將於今年轉勢，他估計今年租金有5%下調壓力。「今年將有多個新盤交樓，包括荃灣環宇海灣、西九龍The Austin、灣仔囍滙等，這些全是上千個單位的大盤，同時橫跨港、九、新界，交樓期由年初至年底，因此今年的交樓量比較多及平均，市場住宅供應也是多了。」他分析指，單是今年第一季度就有3,000至4,000個單位交樓，第二季度更有7,000至8,000個單位將交樓，全年合共約有1.5萬個單位交樓，屬過去7、8年來最厲害的新盤交樓潮。對上一次交樓高峰期是去年初，當時將軍澳峻瀅及元朗尚悅同時交樓，合共4,000多個單位，初時租金曾出現壓力。

租金增長預期改變

「業主收樓後，一是將自住單位放租，投資者收樓後也可將單位放租，即是租盤增加。因此隨着交樓期愈近，租金就會跟隨下跌，元朗溱栢、環宇海灣已開始交樓，相信這情況將由今個月出現。」劉雅瀚指，凡有新盤入伙，租客搬入該物業，就會騰出舊的租盤，市場上整體租盤必增加，「如灣仔的囍滙入伙，可能吸引原在太古城租樓的租客搬到該處，於是市場上多了一個太古城的租盤。」

劉雅瀚指出，隨着新盤供應量增加，市場對租金增長預期將改變，「租金增長放緩的話，其實有更多投資產品的回報比投資住宅吸引，如人民幣回報有3厘多，不需要付手續費、管理費、處理麻煩租客。以住投資者仍願意持物業收租，這由於他們覺得租金、樓價仍有得升，但如果租金增長預期改變，住宅相對其他投資產品相對無咁吸引，相信會有些資金流到其他資產。」他估計，未計入加息因素，由於未來幾個星期開始租盤將湧現，租金增長預期出現改變，部分投資者將調整持有住宅的比例，樓市第一個壓力窗口出現在4、5月。

另方面，今年公屋的供應量也是近年新高，據交銀國際的預測，今年公、私營住宅落成量約有4萬個，而過去幾年的增家庭數目則為每年3萬宗，這是3年以來供應多於需求（對上一次為2010年）。交銀國際預計，未來數年也會出現供應多於需求的情況。事實上，劉雅瀚認為過去數年政府控制市場需求上做了不少動作，如施政報告提出暫時取消投資移民計劃、2012年的零雙非政策，這些都減少住宅需求。另外，早年市建局積極進行重建，反令更多受影響住戶走出市場找樓，刺激需求，故市建局近幾年已減少重建，目前主力發展需求主導的重建項目，這也有助紓緩需求。「現時需求穩定了，加上供應增加，相信租金及樓價將現壓力。」

今年樓價可跌兩成

若計入加息因素，劉雅瀚相信樓價可能跌20%，「加息對樓價一定有影響，事實上，2008年至2011年間QE（量化寬鬆）貢獻了樓價大約20%升幅，假如QE全退，我相信樓價會有20%回調。」他進一步解釋指，假如美國攤分3、4年加息，每年加幅約50至75點子，即是樓價將每年回調5%左右。

對於有意置業的用家而言，劉雅瀚認為現在可以開始睇樓，「我們為樓市作出預測，其實只是幫了他們一半，至於應否置業的決定，首先要問自己是否真正用家，我覺得之後4、5月時可以開始睇樓，因為今天買家處於弱勢，就算你睇啱個單位，到簽約時隨時比業主加價，這是受樓市氣氛主導。」他預計未來樓市出現調整時，成交量會跌得較多，當有個別買家要出貨時，可趁這機會以市價較少溢價、甚至有折讓購入單位。「如果你現在需要買，新樓會較吸引，因為二手業主隨時反你價，但這情況在未來幾個月會改變。」

 

撰文：陳詠妍