【地產專題】新盤迷你單位買得過？

樓價持續高企，發展商為要盡吸市場購買力，過去數年爭相興建入場費較低、面積迷你的納米新盤單位，主供上車客及投資者市場。近年這類新盤迷你戶有愈出愈細的趨勢，不少實用面積僅有200餘平方呎，部分甚至只得百餘平方呎，室內設計師NOWHERE Design Ltd.設計總監劉志海坦言，這類單位絕對是不健康的潮流，奉勸買家購入單位前要三思。不過香港串金尺土，居於中小型單位確實是難以避免的趨勢，屋主其實可透過設計盡用每寸空間。

自金管局於2015年2月收緊按揭成數後，中小型單位更為渴市，隨着樓價不斷攀升，可承造九成按揭的400萬元以下新盤單位數目暴跌。發展商擔心若單位面積過大，市民根本買不起，為求吸客，惟有狂建入場銀碼較低迷你戶攻上車市場。每次凡有新盤迷你戶推出市場，隨即被上車客及投資者掃清，有價有市，難怪納米新盤單位有如雨後春筍，漸成市場主流。值得留意的，是自2015年起，新盤迷你戶的面積愈來愈細，過往的開放式普遍至少有200至300多平方呎，逐漸變至只得200餘平方呎，再進一步演變至百餘平方呎。

住得不舒服遲早要換樓

新盤迷你戶的熱潮，可算是由恒地（00012）帶起，集團於2013年推售單幢項目九龍城曉薈，主攻迷你戶，全幢76伙有90%單位為全屬一房或開放式單位，其中最細單位實用面積僅得166平方呎。其後再推出多個納米新盤，如於2015年推出土瓜灣迎豐，最細單位實用面積只得165平方呎，及於2016年先後推出何文田加多利軒及北角尚譽，最細單位實面積分別只有161及163平方呎，其中尚譽全盤128伙單位，實用面積全低於300平方呎，由163至288平方呎。至於在2015年推出的、盧華家族旗下的尖沙咀AVA 62，最細單位面積僅得151平方呎，卻設有一個88平方呎的平台，單位的室內面積較一架私家車還要細，創下近年新盤最「袖珍」單位紀錄，震驚整個市場。不過這紀錄很快由俊和（00711，現已改名為亞洲聯合基建）牽頭發展的屯門菁雋打破，該盤為單幢式物業，提供356伙住宅單位，當中約八成為開放式間隔，大部分單位不足200平方呎，其中最細的單位面積只有128平方呎，登上最迷你新盤紀錄。及至最近，由保利置業（00119）發展的啟德龍譽，項目最細開放式單位僅得228平方呎，細絕同區私樓，扣除即供18%的優惠，折實價約397萬元，以低於400萬元的入場費作招徠。

從事室內設計多年的劉志海，坦言新盤這類超迷你戶絕對不健康，「如果私人住宅的單位面積比公屋最低面積要求還要細，這是極不健康。其實這只是一件商品，細單位的呎價居然及得上大單位，發展商當然希望盡量將單位拆件賣，也令更多發展商跟隨。不過你要考慮的問題，是一個百餘二百呎的單位，你可以住多久時間？這樣細的環境，其實對你個人生活有大影響，就算你成功購入這些單位，日後你也未必有能力供到樓，因為你會生活得唔舒服、唔開心，可能你寧願蝕錢也要將單位沽出。」他認為現階段市場一窩風購入迷你新盤單位，只是一個潮流，但當這些新盤迷你戶入伙，業主真正體驗在此生活，他們可能會後悔自己做錯決定。「我覺得去到某一個位，如用家對迷你戶有負面評價時，覺得唔好住，就會想沽出。」他認為一個合理的單位面積，應該要有起碼300餘平方呎，「我覺得最基本要有廁所，以及讓屋主交際的地方，如有空間邀請朋友上來，面積300餘平方呎的單位是可以接受，這面積足夠人們起居所用，符合家的要求。」

年輕人過早置業非好事

歸根究柢，新盤納米戶之所以被市場追捧，是由於樓價高企，不少年輕人怕未來樓價更高，更難上車，故由入場費相對較低的迷你戶入手，惟劉志海並不認同這做法。他表示︰「如果經濟能力不許可，其實不用急於買樓，特別是迷你單位，可以先租樓。」他解釋，年輕人買入單位後，就要奉獻一生去供樓，不能去旅行，見識也少了，也不能進修，他認為，年輕人更值得走出香港，去更遠的地方體驗生活。他又指，年輕人跟家人同住是件好事，「值得深思的是，你人生中跟家人同住的時間其實有幾多？其實是不長的，只要你一離開屋企，也代表你永遠離開屋企居住，現在香港咁多家庭問題，我認為或多或少是因為香港人在家庭的觀念上『太快餐』，為何不好好延續傳統的家庭倫理觀念？」

時下不少年輕人的心態，是希望搬離父母開展獨立生活，劉志海反認為年輕人過早脫離家人生活未必是好事，「其實有沒有需要咁心急、咁快去獨立呢？香港的觀念始終不同外國，有些父母買樓給子女，大有可能是買居所附近的單位，如樓上樓下、同一個屋苑的單位，方便照應。」他笑說︰「其實子女基本上也是係脫離不到父母的魔掌。」

他又批評，香港年長一輩的父母也實在太溫室，怕子女未來買不到樓，就早早就買樓給他們，「我覺得沒有必要那麼早買樓給年輕人，就算買給他們，莫說是裝修單位，他們可能連如何交電費、水費也未必知道，父母買樓給他們，反可能給他們添加壓力，他們踏入社會的一刻就需要供樓，為此就可能要迫住找一份有穩定收入，但沒有前途，自己未必真正喜歡的工作。為何不讓子女自己去成長，等待他們真正有經濟能力時，才購入自己的物業﹖」

中小型單位裝修小貼士

香港寸金尺土，港人愈住愈細，可能已是難以改變的事實，劉志海認為，即使居於只得300、400多平方呎的小單位，其實可以透過設計，令單位觀感上更大。他認為環保及智能兩大元素，將會是未來家居設計的重要潮流，較現在興起的懷舊風、工業風、日本風更為實事求是。劉志海指，業主自己親自設計細單位是在所難免的，「那麼細的單位，較少特地請一個設計師去設計，其實屋主可以設計出自己的風格，有家的感覺、溫暖感。現時市面上有不少家具連鎖店是針對細單位市場，有組裝式的傢俬適合屋企自己作DIY（自己動手做）。劉志海為一些中小型單位屋主提供以下設計小貼士︰

設計心態

•屋主在設計單位前，要考慮清楚自己的生活習慣於幾年後會否有改變，如現在是學生，未來數年畢業後投身社會工作，如現在訂好書櫃，將來可能用不着；又或者屋主現在是單身，數年後可能會結婚生小孩，所以在決定放置甚麼傢俬前要先考慮清楚，怎樣運用空間。

•現在年輕人的生活模式及價值觀跟以往已不同，以前每個家庭一定需要放置電視機、洗衣機及很靚的睡床，現在年輕人可能不需要以上家具或電器，不少年輕人根本不需要電視，看手機、IPAD也可以替代電視。就算有洗衣機，也未必有地方晾乾衣服，要洗衫的話，可以到街外的洗衣店磅洗。

內部設計

•現時不少單位設有窗台或露台，可以將窗台變成衣櫃、書櫃，也可將床伸延到窗台上，以盡用空間。露台方面，可加入開合式的帳篷，可以在露台閱讀，招呼朋友；或放入防水的櫃擺放用品、雜物，充分利用露天的地方。

•可將單位睡房的地台升高用作儲物用途，屋主在睡覺時只需要在地台上放上床塾就可以。於單位加入地台，可以儲存大的物件，如吸麈機、衣物、書籍、鞋等，不過緊記如果要放置書籍的話，記得要設置防潮管或地暖設施，令下面的儲存空間更乾燥；如果打算在地台下放置鞋類，記得要預留抽風位置，不然會有臭味。

•可以用翻板床，平時可以將床收起，有更多活動空間。

•現在年輕人不放置餐、梳化的話，有朋友到訪時，可以吹氣式的家具招呼客人。

•如單位樓底較高，家具可以向上發展，如將床升高，下面留作空間 ，或小型的工作間。也可能在天花加上儲物架，或放置一個2、3米高的櫃；將傢俱向上發展，令單位在視覺上大些

•如希望單位視覺上更闊落，加入鏡面、玻璃面，可以令單位有更通透、更通爽的感覺，單位主調如用較淺色、木材的顏色，或更亮麗的物料，單位看起來感覺會更大

•很多家庭在客廳或飯廳放置吊燈，但這類吊燈往往只有一個光源，其餘地方會較暗，燈光的亮度不夠。其實屋主可以在單位不同地方加設射燈，或一排燈，令單位的角位不會太暗，特別是走廊、入屋位置，或於櫃面放置燈，令燈光更均勻，全屋的感覺更大更闊落

•如果單位根本沒有足夠位置放入衣櫃，可以考慮將衣物掛起來，營造一個如衣帽間的感覺

設計系學生 搞搞新意思

劉志海現為香港大學專業進修學院室內設計系的講師，針對近年新盤迷你單位盛行，他的學生剛為細單位進行室內設計，以尖沙咀AVA 62 150餘平方呎，並設有大平台的單位作藍本。

1. 漫畫家拆掉廚房

由學生LUI CHI HIN設計的作品，假設屋主是位27歲的漫畫家，由於他用膳以外賣為主，故單位可移除廚房。屋主本身熱愛繪畫及大自然，單位以木為主要顏色，也有大自然的元素。

2. Home Office儲物空間足

由學生Nelson設計的作品，假設屋主是個年輕專業人士，崇尚大自然，會利用居所作Home Office，也希望單位有足夠的儲物空間。單位設置地台，讓屋主有大量儲存空間，另外也加入可摺合的睡床。

撰文︰陳詠妍