【地產專題】重組後谷賣樓套現 長實今年目標300億

長江實業（00001）落實今年賣樓大計，是自上月宣布「世紀重組」以來集團首項部署，中港兩地共發售逾10個新盤約4,000伙，冀蟬聯「賣樓王」地位，惟套現目標300億元，較往年下調25%；高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚指，長實改組對地產業務影響輕微，且內地全面降存款準備金率（RRR）及美息靠穩，政府難再出招遏市，將有利其貫徹「貨如輪轉」的售樓策略。

長實主席李嘉誠上月中宣布，把本港龍頭發展商之一的長江實業，與旗下另一旗艦公司和記黃埔（00013）合併，重組為長地及長和，分別接管系內房地產，以及電訊、能源及港口等其餘業務，此亦涉及遷冊至海外。消息震撼市場，外界一直關注長實最新發展動向，包括何時完成重組，以及會否掀起本地藍籌公司的重組合併潮等。

今次長實透過大規模換股以達到重組目的，需得到股東會以及高等法院通過；法庭本周展開聆訊，獲長實引用2009年電訊盈科（00008）「數人頭」有化案例，提出是次長黃合併，同樣以投票方式進行，要求最少75%股東贊成、同時不多於10%獨立股東反對才算過關。按照時間表，預計今年上半年可完成重組，而改名後的長和將於3月18日在聯交所掛牌。

地產業務方針無變

事實上，長實2014年賣樓成績一枝獨秀，期內沽出3,300個一手住宅單位，為去年本港銷量最多的發展商，左右香港樓市供應大局，只有新鴻基地產（00016）的銷售額可以媲美。因此，長和系重組之後，長地未來會否維持現有房地產發展策略，或者扭轉一向奉行的「貨如輪轉」賣樓方針，亦受到業界高度注視。

有「樓神」外號的長實執行董事趙國雄，周二（3日）率領黃思聰、郭子威等營業部要員，出席每年一度的歲晚新盤巡禮時明言，新一年系內將有12個項目登場，包攬豪宅及中小型單位，可售單位涉3,500至4,000伙，與去年「豐收期」推盤力度相若，日後仍會按照當局審批Consent（預售樓花同意書）的進度，盡快推出每個新樓盤。

對於集團重組，對長實賣樓可有影響？趙國雄表示，「公司雖然作出重組決定，但地產業務方針無改變，而且重組方案需留待股東會上商量及正式通過，至於今年推盤計劃十分明確，是依沿有方式去做，目前公司售樓部可用『運作如常』來形容。」

連同內地樓盤，估計今年長實出售物業，可套現逾300億元，較去年400億元水平下降約25%，趙國雄解畫指，「2014年錄得一次性的大額全幢商廈成交，為上海東方匯經中心，扯高銷售金額。」他又指出，本港經濟基調穩定，置業需求仍然很大，倘非再有辣招推出，相信樓價雖然難以再大幅升，但會趨於穩定，全年波動料少於一成。

土儲充足夠用5年

另外，長實對上一次投得政府地皮，已要回溯至2012年11月，迄今逾兩年「顆粒未進」，被解讀為看淡後市的風向標之一，趙國雄指，「公司經常入標投地，只是一山還有一山高，去年我們也從市建局投得重建項目，目前公司土地儲備充裕，足夠未來5年發展所需。」周四（5日），港鐵天水圍天榮站上蓋項目截收4份標書，長實並無入標，將由新地、恒基地產（00012）及信和置業（00083）等競逐。

熟悉本地樓市及地價走勢的張翹楚認為，長和系重組主要為釋放資產價值，未見到地產業務有重大轉變。「長實情況好似以前豐一樣，集團瓣數愈來愈多，業務遍及能源、港口、新科技，甚至飛機租賃，市值無法反映新的業務增長，導致帳面折讓過大。重組分拆成長地，發展方向會變得清晰，針對樓市情況的賣樓部署反應可更迅速，對股民而言也較簡單，如看好地產板塊便可考慮購入。」

有分析指，長實近年投地轉慢，且新一年套現目標削弱，或扭轉過去積極銷售的策略，張翹楚並不同意，「投地要視乎招標內容、地皮條件等，發展商各有考慮，特別長實作為國際企業，更要兼顧海外策略，香港只是其中一個因素，例如歐洲量化寬鬆（QE）『猛印銀紙』，長實順理成章會加重當地業務，調整在港投資以作平衡屬合理，故長實重組未必代表日後會放軟推盤步伐，或者變得惜售。」

豪宅長遠走勢看俏

差餉物業估價署周四公布樓價指數，顯示去年私人住宅樓價累升逾13%，最新全港整體樓價指數升至277.6點，為連升九個月，按月升幅1.3%；尤其實用面積430平方呎以下的小型單位，樓價按年升幅約一成半，跑贏大市。近日也有市場人士指，今年樓市將會出現豪宅「追落後」格局，張翹楚提出另一見解。

「中小型單位樓價急升，因本港現時接近全民就業，結婚、上車等剛性住屋需求很大，豪宅今年要完全追回升幅可能性甚低，長遠走勢則可以看好，始終近年豪宅供應少，數年後會累積一定需求，尤其約1,000餘平方呎、三房半的戶型，但這種需求何時爆發也很難說，因為大單位並非必需品，一般人要升級換樓的迫切性，必然較首次置業為低，就好像人口渴的時候，寧願喝便宜方便的清水，而不會執着選擇貴價的礦泉水。」

回顧近年一手樓成交暢旺，二手樓價也不時錄得新高，市場開始憂慮政府再度出招調控樓市，張翹楚相信「加辣」機會較微，「政府好難再出招，如果開徵新的印花稅，在立法會通過機會可說是零；如果通過金管局進一步收緊按揭限制，要收緊到甚麼地步？」

「再者，即使再出招加辣，也不能夠針對第一套房（首次置業人士），因必定會引起民怨，市場其實也有不少規避方法，例如改以親屬名義登記等，最重要是，現時市場上的炒樓行為大大減少，我相信政府是有目共睹，故中短期內再出招的實際需要和機會都較低。」

料美加息影響有限

另一項左右樓市的因素美息走勢，他認為實際影響有限，「加息永遠不是最大的入市風險，因為通常只有經濟好的時候，當局才有條件加息，但香港面對的怪現象在於，我們維持與美元掛的聯制度，但經濟上卻背靠祖國，對中國經濟的倚賴愈來愈大，日前人民銀行全面降準，就有望重新刺激經濟，對本港的正面作用更大。」

「即使美國加息，香港銀行亦有條件不跟隨，因此對本港樓市的影響力仍不及其他因素，例如住宅樓宇供應量，按目前樓宇施工及落成數字，本地一手單位供應量，相信等待1、2年後才可達到每年兩萬伙的目標，這才是樓市下一步關鍵。」

撰文：符廣全