【地產專題】鋪王接班人 逆市推1,800伙酒店

近半年樓價一直下跌，中港經濟數據亦欠佳，身為資深投資者「舖王」鄧成波接班人的STAN Group主席鄧耀昇卻認為「坎坷過後有艇搭」，雖然樓市2018年才有望見底，但只要覷準機會，目前趁淡市置業並無不可，旗下多個工廈活化項目今年出 籠，涉及長線收租的創投辦公室（Co-working Space）及1,800個酒店房間；至於11間東海酒家飲食業務，面對旅業疲弱及消費模式改變，正積極尋找出路，因為舖價今年已回調近10%，不排除逆 市吸納新據點。

「舖王波叔」鄧成波買賣舖位逾40年，在物業投資界享負盛名，手上持有工商舖物業總市值，估計近200億元，遍布港九新界， 連同餐飲和酒樓生意，加上去年6月收購上市公司易通訊（08031），市場料身家進漲不少。而眼前「波叔」的孻仔鄧耀昇年僅三十出頭，盡管被視為舖王接班 人，卻以輕便衣着代替西裝，事實上，他2005年已從英國負笈回港跟隨父親，2011年自立門戶，成立婚禮統籌公司，迄今同時打理地產投資、餐飲等集團業 務，累積對樓市深刻見解。

今年零售及服務業銷貨額下跌，動搖本港經濟增長，近月連「玩具大王」蔡志明旗下喜運佳等鐘錶珠寶商，亦被迫撤出銅 鑼灣舖位，有分析看好F&B（Food and Beverage）租客承接核心區一線舖位，鄧耀昇對此稍有保留，「做飲食的算盤，是租金佔一間餐館營運成本15%至20%，食材佔30%，現在最棘手反 而是人手。鐘錶業走了，對我們可能更像個陷阱，因為一線街道始終有零售商爭奪，新興飲食文化又帶來衝擊。所以現時經營飲食，最核心是市場定位，即打造品 牌，內部就要處理好員工，租金並非首要因素。」

同胞消費力大幅削弱

鄧耀昇指出，很多高消費的內地客人近年開始少見，原因之一 是內地打貪，其次人民幣匯價下滑，其他國家貨幣又跌，他們不一定要來商品價格隨美元而強勢的香港，這牽涉到整體旅遊業吸引力和政策問題。而且內地經濟體愈 來愈開放，在自由貿易區，或者補稅區，可享受到的商品優惠和服務質素提升，與香港的差距正逐漸拉窄。

內地首季GDP錄6.7%，鄧耀昇指對 本地經濟或零售作用有限：「我相信中港現時不止經濟問題，也關乎金融政策及政治，環球都量寬催谷印銀紙，但消費意欲差，資金只積聚在銀行，按理量寬有乘數 效應（Multiplier Effect），印1元代表有2、3元在市場流通消費，好像都失效，可能社會氣氛令大家對安居樂業有疑問，對長遠回報無信心。起碼連續數季經濟數據正面， 人們才相信經濟回穩，否則經濟不知何時爆煲、打工仔隨時失業情況下，大家一味儲定錢先，消費疲弱的市況就不會完。」

他透露，現時旗下東海及 海都酒家，人均消費約100至500元，未來會增加Fusion菜式，希望年輕客群重新消費中菜。「鮑參翅肚外，希望走中菜西造的路線，同樣食材但像日、 韓國菜的演繹，考到廚房真功夫。客人現在要的飲食體驗是，不單止道菜好不好食，連杯碟，甚至侍應年紀都留意，瑣碎細節加起來，就決定了結果。」

趁淡市調整分店組合

旗下將推出新品牌，包括以觀塘為試點的私人會所，提供會員制餐飲服務，他解釋背後理念：「現時餐飲消費兩極化，做會所想彌補中間的斷層，提供比較精緻的私房 菜，Walkin街客不招待。暫定開設4間，還包括荃灣、粉嶺和屯門區，位置都是舊區，因為附近有一班供完樓、做生意儲錢的消費群，而舊屋苑普遍又欠會 所，我們也提供健身等康樂配套。樣樣都要試，以前做餐飲是鬥食物和價錢，再之後鬥裝修，現在就鬥配套，私人會所能夠招攬商務客，彌補酒席淡季的收入影 響。」

鄧耀昇2014年接手東海時，共有11間分店600員工，現時已增至逾1,000人，他認為要改變發展策略，增加自置舖位的分店比 例。「餐飲企業要『固本培元』，都想陸續搬回自己舖，增加集團業務之間的協同效應。當然，始終不可離開熟客最多的旺區，我們又無實力在旺區置業。惟有雙線發展，一方面租舖，但其他較外圍的地段，若然金額負擔到，間隔位置又合用，我們未來會盡力自置分店。早前購入的荃灣海濱廣場舖位，也在研究自用。」

舖市回軟，差估署數據指出，今年2月份全港鋪價指數按月跌0.5%，連續第5個月下跌，屬2008年金融海嘯後最長跌浪，累積跌幅8%，跌幅追貼住宅，也象 徵舖價重返2014年中水平，現在是投資時機嗎？鄧耀昇指市場有不同說法，主流說法是留待2018或2019年才投資物業，屆時加息趨勢較明朗，其次本地 經濟出現失業率上升、企業盈利轉壞等負面情況，明年會反映出來，到2018年底上述因素被消化，就是入市良機。

他不同意講法，「諗深入點， 你又不是要買下整個物業市場，數千萬元一個舖位，數百萬元一個住宅，能夠統統買下嗎？如果說買一兩件，其實不管市好市淡，隨時找到適合的放盤，價錢又抵便 可以買，即是有兩至三成折讓。假設你明天遇到一個等錢周轉的業主，願意平30%，你也不可能觀望到2018年，之後才返轉頭找他。買樓是按自己量力而為， 所以我認為不是刻板地等一個時間或市況，等的只是價錢。」

改裝物業迅速升值

2010年政府實施工廈活化政策，容許舊區工廠免補地價更改用途，成為鄧氏父子投資的分水嶺，「波叔」自此把大部分資金從舖市轉到工廈，現已持有多幢活化項目，部分例如觀塘長輝工業大廈、葵涌成功中心都 短時間內轉售，而位置較好的觀塘興業街4號The Wave（前身長江電子大廈），2009年購入活化為商廈，今年2月開幕後，現已租出30%樓面，平均呎租介乎50至150元，對比同區工廠租金15至 20元，升值幅度驚人。

大廈銀座式設計共11層，有4層已經開張，當中4樓是餐廳，而9至11樓是共用工作空間，專供中小企創業為主，提供 500個工作座位及50個房間，目前出租率三、四成，「出租率合乎預期，來創業的多數不是20歲那種，較多30歲後人士，這點和預計不同，可能之前參考外 國的創業年齡後生好多。租客從事設計、攝影、婚禮等自由工作者為主，閱歷和人際網絡較豐富，我們亦定期舉行講座和提供諮詢。現時工作檯日租100至150 元，獨立房間月租約4,000元。大廈的5至8樓商場將於6月開幕，餘下就在9月完成。」

鄧耀昇一手策劃活化，對申請遇到的困難知之甚詳。 「活化政策3月底正式截止，基本要求算簡單，15年樓以上，按規劃（Zoning）只可改為指定用途，最棘手是交通評估，因為通常這些大廈在工廠區，附近 多貨車、違例泊車及上落貨情況，審批條件得好緊，如果大廈本身車位不多，當局就會要求增加，作為業主，即是要犧牲出售和出租的樓面，所以要計數才知值不值得做，分分鐘即使計到數，最後也沒辦法增加車位。」

「其次，申請工廈大業主不需擁有100%業權，但要其他業主都同意跟你一起去做，當中可能利益有衝突，又是另一難處。我們留意到活化截止之後，當局最近又放風，說工廠的低層可以考慮進行藝術、文化產業，所以等緊進一步消息公布，我們一向投 資開工廈，手頭上有些低層單位，要看看是否合乎條件。其實工廈增加文化藝術的用途，即是潛在價值又會貴了，到最後未必惠及到藝術家和搞文化那班人。」

The Wave早前獲外資基金洽購至尾聲，作價10億元並已進行盡職審查，後因市況逆轉而告吹，他承認依然善價而沽，「項目現時嗌價12.8億元，過多幾個月會 再加。其實我們所有物業都準備好放售，不會攬住資產不放，想買我屋企都可以，但要睇有無Premium（溢價）令我割愛。」業界估計，鄧氏父子透過物業改 建暫已套現12億元，鄧耀昇回應：「睇你用邊個時期計，呢幢大廈1.78億元買回來，現時放12.8億元，相差已10億元，我們擺了裝修費1、2億元入 去，只是一幢已有這個差別。」

9幢酒店未來兩年開業

集團今年進軍酒店業，將成立全新酒店品牌Tang's Living，惟酒店租金及出租率因旅業不景而受壓，鄧耀昇指並不擔心。「做得酒店，就不能太過短視，調整3、5年，始終都會好返。在香港，好有資本的人 投資地產和金融，經濟第三個支柱是服務業，之後就到旅遊業，酒店和餐飲包括其中，我們長遠而言看好香港，可以改善旅遊業表現，政府擺好多資源入機場三跑系 統和高鐵，都是想吸引旅客人流。目前本地酒店房間數目僅7萬間，較充足供應有一段距離，因此有信心。」

「今年暑假會有兩間酒店率先開幕，分 別位於太子和葵涌，現正申請牌照，共200多間房，估計到2018年中旗下8至9幢酒店陸續開業，屆時合共會持有1,800至2,000個酒店客房，位置 包括灣仔、尖沙咀及油麻地，由工廈改裝增值而成亦有位於觀塘、葵涌和屯門等，會以復古味道設計，希望帶到新鮮感。」

撰文︰符廣全