【地產專題】驗樓15載 見盡怪則 詹濟南︰上車宜選二手盤

一手樓市白熱化，近年新盤屢見奇形怪則，創本港驗樓先河的資深工程監督師詹濟南認為，過往數年土地供應緊拙，「限米煮限飯」令蚊型戶和奇怪間隔湧現，居住環境貶值，惟樓價難以一時三刻轉勢，故建議首次置業人士，應該瞄準實用性高的二手屋苑例如新都城及杏花邨等；另外新屋入伙，買家不妨「擒高瞓低」初步驗樓，方可及時發現空心磚、漏水等棘手問題。

暮春3月，長和（00001）大埔新盤嵐山周圍顯得煙雨矇矓，身穿紅色襯衣的詹濟南在屋內忙個不可開交，適值新樓入伙高峰，他每個工作天最少探勘3、4個一手新盤單位，說來如數家珍，「近數月交樓住宅項目多，以灣仔囍匯及粉嶺瓏山一號較具質素，西環加多近山、元朗溱柏平均不錯，馬鞍山迎海2期個別單位的浴室水箱底角口滲水，如果情況持續或令地板發霉變黑，已經向發展商反映。」

買家驗樓擒高瞓低

「其實大部分業主驗樓時，預留時間都不足，只得一、兩天甚至更短，檢查過程太急，只能夠看到單位表面，忽略不少細微枝節，尤其『擒高瞓低』才望得見的地方，例如天花頂細裂縫，或者廚櫃底水喉管等，可能入伙時並非顯眼，但若防水功能不達標，數年後出事才發現就好嚴重，很多個案需要重新更換設備，平白花費大筆金錢。」

提及入伙須注意地方，「『掩眼位』因樓盤而異，對業主生活最大影響，當然是空心磚和漏水情況，反而業主通常最緊張門腳崩花，或牆璧批蕩花痕，其實只是視覺瑕疵，污糟少少好濕碎，後期修補不難，因此相對次要。事實上建築材料改善，過往主要的窗台滲水症狀，已較少發生在新盤。目前普遍問題是裝潢手工參差，令建材接口位不平順，如發生在地板，便會出現地板空響及瓷磚裂口。」

他補充，「其他值得買家注意的新盤事項，還包括單位有無接駁冷氣喉、廁所地台排水情況、屋簷洞口是否封妥，以及大廈外牆石屎乾裂引致漏水問題等。」

買家發現單位瑕疵，如何跟進？「應在單位逐一標示瑕疵，再去信通知發展商要求『執漏』，以及填寫樓宇損壞報告表，通常數星期至數月內便解決，趕及為時半年的物業結構保養期完成，買家應待滿意才落實收樓；惟要求須合理，由於驗樓需求上升，近年多濫竽充數的驗樓師入行，連雲石裝嵌方法也未弄清楚，若業主胡亂投訴，發展商有較大機會愛理不理。」

「至於二手買賣，有可能遇上『化粧樓』，即是刻意掩飾缺陷的單位，買家最好徹底睇一次全屋，包括背靠高櫃的牆身，以確認並無水漬等癥兆，否則成交後就很難追究，也建議買家準備數萬元額外資金，作為應付突如其來的翻新、清拆僭建的費用。」

嵐山交樓表現合格

詹濟南一語既畢，隨即把身體探出窗外，用「驗樓棒」敲打外牆窗框與玻璃，檢查是否已銜接穩妥，又為窗台外牆的空心瓷磚劃上記號。是次到訪的嵐山一期8座中層戶，兩房間隔，實用面積約501平方呎，望內園景，放眼盡是翠緣景觀，詹濟南指單位整體表現屬合格，除地磚及門框部分，內櫳扣分不算多，浴室雲石、鏡櫃及浴缸亦無崩花，但入伙搬運家具前，應先處理地磚以免碰撞碎裂。

不過，樓市近年盛行中小型單位，市場常見「劏房式」不足200呎的一手單位，同時促使各種千奇百怪的單位應運而生，包括近千呎大戶卻沒有廚房間隔、僅闊兩呎的「機艙廁」、一屋配上4個廁所之多，甚至是猶如米奇老鼠般的不規則設計。

詹濟南指出，「以前邊有咁多『騎呢則』，還記得20多年前入行，一般戶型最細起碼都兩房一廳，但老實說，如今香港樓價拾級而上，每平方呎都咁貴，住得細也是無可奈何，這個趨勢非一日之寒，不是說要扭轉就可以馬上做到。」他建議年輕人由設計方面着手，改善生活空間。「新樓空間細，好像限米煮限飯，傢俬多一點，瑣碎雜物多一點的話，無論怎擺放都麻煩，惟有盡量減少雜物，並考慮裝吊櫃，或者以高身櫃代替房間間隔，但要注意採光和通風，否則單位就顯得更壓迫。」

在樓市多年他坦言見過不少離譜間隔，「曾見過尖沙咀樓盤，窗台面積竟然佔近半個睡房，要解決惟有加上被鋪當床瞓；另一個長沙灣樓盤，大廳單邊也是20呎長窗台，足夠打保齡球，擺傢俬難度大增。不能不提多年前一些堆填區樓盤，氣味很厲害，初入行時未習慣，每晚從地盤收工回家幾乎都『茶飯不思』。」

舊屋苑較四正實用

政府加辣招降低按揭成數，不少用家感慨置業困難，詹濟南指出，「若然拿着同一筆金額想上車，我肯定選擇買二手屋苑，多過揀一手新盤，從自己驗樓經驗所得，舊屋苑始終比較四正實用，像將軍澳新都城，2000年前後入伙，實用面積300多平方呎單位，已夠業主自行間作兩房戶，近期成交價僅約400萬元水平，較不少新盤低水；同屋苑500平方呎戶，更可打造三房雙廁單位，換了在新盤幾乎不可能。」

「香港人為何執着買新盤，可能是驚二手樓舊，要夾錢維修，但事實上幢樓保養得好不好，好多因素影響，並非樓齡新就必然佔優。曾經驗過一個樓盤，入伙5年窗門外璧嚴重漏水，一到下雨天，雨水便逐點滲入房間，連我都戥業主不值，所以樓齡並非唯一因素，入伙10年左右的二手物業，維修費通常不比新盤貴。」

「舉例將軍澳維景灣畔，樓齡10年有多（2003年落成），但項目質素佳，入伙多年從沒聽過大問題，業主保養比同區大部分新樓簡單。」他笑言，「一個keep得好的中年人，像電影《阿虎》裏的劉德華，上到擂台分分鐘打贏後生仔。」

普遍觀念上，豪宅質素肯定遠遠拋棄中下價樓，原來亦非必然，「有些近年聲稱的『新晉』豪宅，發展商願意俾靚啲建築材料，甚至最揼本用到歐洲貨，材料雖然是貴的，但可能發展商經驗較淺，因此建築手工也不一定較好，令單位小瑕疵不少，整體來說予人雷聲大雨點小的感覺。」

為小業主收樓把關

詹濟南不時現身電視驗樓節目，打分時是否有依據？「準則是入行後逐點累積下來，期間我接觸過大部分裝修工種，學到知識都歸納入這套標準中，以同一個標準衡量所有樓盤，相信足夠公道，直到後來為電視節目幫手驗樓，defect（瑕疵）嚴重、刻意偷工減料扣分最重，輕微地方扣少啲，亦是有理有據。」

「其實發展商本身也關心驗樓成績，據我所知，信和置業（00083）相對較緊張，曾有旗下樓盤獲得79分，他們即時反應是問為甚麼去不到80分，可見他們是有要求，這是好事。發展商內部緊張、想攞90分為目標的話，證明老闆重視個樓盤，最終做個盤出來能贏得口碑，其實受益的就會是買家。」

回顧事業，「1988年理工畢業，唸土木工程（Civil Engineering），之後到地盤落手落腳做，升為『科文』（地盤管工）、工程監督及工程經理，2000年移民回流後開始替人驗樓，肇因是自己也有過不好的收樓經歷，便發覺小業主收樓時經常不知所措，不懂爭取應有權益，遂希望為他們發聲，減少裝修爛尾或爭執個案。」

作為本港第一位為小業主收樓把關的從業員，詹濟南漸漸與「驗樓師」劃上等號，「當初生意未上軌道，為了讓人容易留下印象，特意只穿紅色Tee開工，驗樓又擔心得罪發展商，後來明白這條路無可避免講衰啲，最緊要說話公道，那就沒問題，現在目標不單靠驗樓賺錢，亦有抱負要提高整個業界水平。」

為了口中的理想，詹濟南近年成立學會並自資搞頒獎禮，表揚質素良好的新盤，他預期，「政府賣地加快，住宅供應會愈來愈多，驗樓需求將有增無減，近年我和大專院校合作開辦課程，想把驗樓行業專業化，學生有地盤工人、地產代理，也有投資者讀來方便自己入貨，甚至有畢業生被發展商招攬，負責內部樓宇品質管理，可見行業出路其實不錯。」

 

撰文：符廣全