【理財個案】一生兩宅 兩層樓點揀？（余淑穎）

翁生翁太，你們好！本人根據你們的家庭狀況，作出了以下的財務分析，希望能給你們一個可行的理財方案。當然，在籌備明年置業和退休前購入第二套物業的過程中，有需要涉及長期的財務和借貸風險，希望二人好好商討家庭願意承受的風險程度和日後的財務需要。

 

買新樓省回裝修費用

現時本港樓市成交偏低，預期明年維持相當供應量和政策不變的市況下，樓市可望還有下調空間。我建議翁生翁太選擇樓價上限為$600萬，和樓齡在10年或以下的私營物業自住。如果選擇新樓的話，相信可節省基本裝修及經紀佣金開支。

假設購入物業價值$600萬單位自住，單位按揭預算如下：

3成首期：$1,800,000…..A
印花稅：$180,000……B
經紀佣金：$60,000……C
總支出：約$2,040,000……（A+B+C）
供25年，銀行按揭年息一般為2.3%，即每月供款約$18,777（已包括每月$356的按揭保險費）

自住物業的首期安排

翁生手持現金$240萬，可以當中的$204萬作為物業首期，餘下的$46萬則作裝修及添置家具之用。而現時手持的大陸股票若沽出將面對頗大的虧蝕，我建議翁生可待適當時機，或需要龐大開支時才考慮沽出。

按揭壓力測試

將現時按揭息率+3%作為壓力測試的可承受壓力之供款，若可承受壓力之供款只佔貸款申請人的總收入50%或以下的話，壓力測試便能通過。以現時翁生的財務及收入狀況是可行的。

 

退休收租要慎防維修開支

但若果考慮購入第二套物業以賺取租金收入作退休之用時，我建議選擇新樓，或以較新的物業作為首選，否則當你們還未供滿按揭之時，已需要面對沉重的樓宇老化維修負擔。此外，因涉及到現時政策條款的規範，在購置第二物業時，必須以樓價的5-6成作為首期，並預算雙倍印花稅的費用支出，同時面對兩套物業的按揭壓力測試。翁生翁太宜謹慎考慮，並在未簽任何臨時買賣合約（S&P）前先向銀行按揭部或相關金融機構查詢。

 

現時每月收支分析

兒子教育基金：$7.6萬／年（可考慮用每年花紅支付）

收入：$50,200（薪金）

屋租：$16,000
生活雜費：$10,000

水電煤網：$800

兒子學費：$3萬／年（約$2,500／月）

夫婦二人保險：$3.75萬／年（約$3,125／月）

薪俸稅儲備：$5,000（以翁生現時家庭狀況和夫婦二人合併報稅預算）

兒子興趣或家庭娛樂開支：$3,000

現時每月可儲蓄餘額：收入－所有支出=$9,775

假設明年購入$600萬自住物業後，按揭供款（約$18,865）、差餉管理費（約$2,500）將代替屋租，再預算加薪後的財務狀況，預期當時的每月可儲蓄餘額將降至約$5,000左右。

 

總結，以上理財方案可讓翁生翁太更清楚了解置業時的資產配置。但未來通脹和醫療開支往往直接影響日常生活開支，因此必須定期檢討和調節理財方案。

 

余淑穎

美聯金融集團高級副總裁

 

 

 

免責聲明：投資涉及風險，基金價格可跌可升，過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

 

 

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