【理財個案】公司包醫療保險 還需自己買嗎？（余淑穎）

從陳先生的個案中，他的理財目標是置業和籌備將來退休生活。本人十分明白陳先生已有結婚打算而渴望盡快置業、成家立室。其實每個人置業的條件也不一樣，重點是如何計算置業收支平衡和負擔能力，同時顧及個人醫療、人壽保險和現金儲備來面對日後的潛在風險。所以我建議陳先生先妥善安排個人及家庭的保險後，將餘下的收入來重點儲蓄為日後置業部署。

第一點、先了解自己現時的公司醫療保險，若果要離職，公司醫療保險可否跟隨帶走變成個人獨立醫療保險。若不可，我建議在陳先生身體健康時盡快購買純住院保險，保險費大約為每年4千元左右。同時加大人壽保障至300萬元和附加家庭入息保障（例如每年24萬元）的20年年期個人保險，以現時32歲、不吸煙、身體健康的陳先生為例，保費為固定年繳2萬元左右。陳先生可用年終花紅3萬元的收入來繳付。

 

供樓負擔能力勿算太盡

以現時陳先生的收入分析，本人建議陳先生可優先考慮交通因素，和選擇已作翻新的二手樓盤，以省去交通費及一些裝修開支，而目標為400萬元或以下的物業較好。我的看法是基於銀行批核按揭的要求，就算當陳先生申請按揭批核時已婚並作聯名申請，雖然入息條件大大增加，批核相對容易，但在理財觀點上也必需預留收入去平衡日後的家庭支出和生育計劃。

例如定下置業時間表是在3年內首買入350萬元之物業，本人認為雖然可行，但也要留意壓力測試，基於400萬元以下的物業，一般可向銀行申請9成按揭，只要在已釐定上按金額後，將當時按揭息率＋3%作壓力測試，若供款只佔貸款申請人的總收入50%或以下的話，壓力測試便能通過。若陳先生以聯名申請貸款，二人當時的總收入必須有3.5萬元或以上，以未來三年每年提升4%及增加收入為目標，目標三年後二人的每月總收入提升至約4萬元。

我建議陳先生好好利用還未置業約36個月的時間，將每月儲蓄7千元以月供基金形式投資儲蓄，再加上已擁有的51萬元(現金27萬＋投資10萬＋可動用作置業的基金14萬) 作一次性投資。在投資分佈上，可選擇70%投資在近年持續平穩增長，但波幅較低的醫藥健康護理相關股票基金。餘下的30%可投資在風險偏低的定期收息歐洲國家債券基金；或現時持續向上，但風險較高的歐美小型公司股票基金。若以年度平均5%回報來預算，預計3年後總資產可達至約88.6萬元。

 

購入一個350萬元單位首期預算安排

樓價：350萬元

首期：70萬元 (樓價的20%) ….A

地產代理佣金：3.5萬元 …..B

印花稅：78,750元….C

按揭保險金：46,200元…..D

置業支出總額：(A+B+C+D) = 859,950萬元

 

按揭供款預算安排

按揭金額：280萬元

還款年期：30年

按揭利率：3% (預算三年後低幅度的加息情況)

每月供款：11,805元
 

壓力測試

按揭金額：280萬元

還款年期：30年

測試加息後按揭利率：6% (原本上按息率加3%)

測試加息後每月供款：16,787元  (對比是否佔申請貸款人的50%總收入或以下)

 

其實安排退休生活儲備只有愈早愈好。因為用同一儲蓄目標金額及回報計算，儲蓄時間愈長，成本愈低。相反，儲蓄時間較短，成本相對增加。而退休儲蓄目標金額是因人而異的，若果只計算衣食住行的基本條件，可預算為你在退休前的30%收入X預算壽命年期 (約25年) 和需考慮每年平均3%通脹來計算預期退休儲備。

 

 

余淑穎

美聯金融集團高級副總裁

 

 

 

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