【理財個案】雙倍印花稅下 夫婦買樓收租攻略

讀者Mary(29歲)半年前剛置業，雖然按揭期長達30年，但仍希望前瞻買第二物業收租的可行性，也思考若50歲提早退休，由40歲開始準備退休金，該如何部署。首先看看她的收入、支岀、資產及負債情況。

 

丈夫每月收入約29,000元 (基本：27,000元 + 兼職：2,000元)，有相當於1個月基本收入的花紅，除基本支岀外，要每月償還7,000元貸款 (尚餘6年，當年借貸讀書)，所以丈夫每月的儲蓄不多。

Mary希望知道：

1.       若要再買樓收租，Mary應先盡快 (目標 : 8年內) 供完現有物業，然後再儲蓄第二物業 (目標樓價500萬) 的首期，還是在3年後先放租現有物業，再以租金＋入息供第二物業 (轉為自住) 呢？丈夫名下還未有物業，以他名義置業會否慳雙倍印花稅？

2.       若50歲提早退休，由40歲開始準備退休金，該如何部署？

 

投資不能算太盡要留個錢傍身

根據現時條例，Mary名下的第二物業是要繳付雙倍印花稅，而且銀行在批核第二物業按揭會較嚴格，可能只能按5成，所以用丈夫名義購買會較好。

要在8年內供完現有物業不太難，因那時按揭餘額只有275萬元(假設利率不變)，8年儲蓄也有240萬元 (303,000元x8年)，若將之作較穩定回報之投資 (平均年回報6%)，8年後可累積至307萬元，連同流動資產有望達400萬元。況且丈夫6年後還清貸款，儲蓄力度可再增強，假設丈夫也把這每月7,000元及花紅一併作投資，儲蓄可累積多23萬元至總值420萬元。雖然應有餘額再付百多萬元首期，但儲備即時變得空空如也，所以筆者建議要多累積100萬元(即儲蓄多3年左右)才實行。

而在2016/17 年先放租現有物業，後買第二物業自住的想法也有些考慮。首先現有物業是Mary名下，要以租金作入息供第二物業，若這物業是丈夫單名擁有，Mary或需做按揭的「擔保人」，「貢獻」剩餘的供款額。另外Mary也需注意，在審批按揭的時候，銀行一般只會將租金收入的八成當作入息。再者，丈夫的貸款如經政府或持牌金融機構借岀，也極有可能反映在正面資料信貸庫。換句話說，這想法也制肘多多，筆者建議6年後待丈夫還清貸款再行此方案。

 

先還清貸款再謀投資物業

兩者取其輕，筆者建議待丈夫還清貸款後，先放租後買，但這需同時供兩個物業，風險較大，Mary兩夫婦需小心管理好財政。

至於Mary希望50歲可退休，以現時女士平均壽命86歲來說，退休生活將有36年，而且當時上述的兩個物業仍未供滿，所以退休金要提供足夠支援。筆者在此做一些假設 : (1) Mary每月退休生活費(現值) : 1萬元；(2)自住物業每月供款由丈夫支付 (利率不變，尚餘108萬元)；(3)第二物業租金收入足夠支付按揭及雜費 (尚餘約15年按揭)，那她在50歲時需準備680萬元退休金，由40歲起的10年內，假設平均年回報6%，Mary每月需儲蓄4萬元。

若想減低負擔，她也可提早儲蓄，同樣的退休金目標，由現在開始的話每月只需儲蓄15,000元。當然，若租金收入遠遠超岀按揭及雜費，這差額也可補貼生活費，而延後至55歲時才退休也可大大減輕負擔。

由於儲蓄期短、退休年期長，Mary應減低市場波幅對退休金的影響，她可考慮使用有「最低利率及年金利率保證」的年金方案，並設立「保證最少發放年金年期」，在有生之年也有保障。

 

鄺翠玲 CFP^CM

美聯金融集團高級副總裁

 

 

 

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