【百萬Blogger】最後一答 (財叔)

轉眼間呢個專欄都有差不多年半，以我性格係時候同大家告別，要去尋找另一個夢，因為如果無夢，我驚我會變左條鹹魚啊！寫專欄對我係有點壓力，以我倒吊都無滴墨水的人來講，真係舉筆為艱，好多時我講就天下無敵，寫就有心無力，我又唔想交行貨欺騙讀者，所以未被人炒之前，自己引退好！

雖然好多時離別的話都會說不完，但係我都重為今期寫乜好而煩腦！ 呢次好彩最後關頭， 又係Rachel打救我，佢話我講座仲未答完佢8+3條問題，發出江湖追殺令，咁我當然唔會向惡勢力低頭私下答佢啦！所以呢度答佢，順便呃埋呢期稿費，哈哈！多謝你，Rachel！

「財叔你好，我係Rachel。十分感謝你在『講樓慈善夜』解答了我大部分的問題，釐清了我看畢你的著作後對投資物業的概念。我整理了一些你還沒回答的問題，希望你能解答（尊重你只公開答題的原則，請把以下問題及回答公開吧）。

1. 依家新樓好多係高級劏房，空間愈來愈細，高級劏房供應愈來愈多，在這環境下︰A）你認為未來大單位的需求會增加嗎？B）高級劏房供應愈來愈多，未來會否很快貶值？

2. 投資的樓是否應該一直持有以收租製造現金流？有甚麼因素你會決定賣樓？另外，我買了飯票，特此留名。謝謝！Rachel」

突然有D考試感覺，問題1分了A、B，各佔25分，問題2佔50分，限時30分鐘，現在開始作答！

辣招令換樓客卻步

1A：其實依家愈來愈多高級劏房，對未來大單位需求是否會增加，我睇唔到有直接關係。第一，因為我唔會估市；第二，我相信發展商眼光，所以現時劏房單位需求一定高過大單位。但其實背後隱藏好多原因，其中最大問題係因為政策影響，發展商一定要盡量製造400萬元以下單位來吸納上車客購買力，重要係最無實力都要吸埋，因為基本上連釐印都送埋，如果唔計「呼吸計劃」，真係有一成就可以上車啦！所以呢個係咪真需求呢？而呢班人又係咪短期內有機會換大單位而令大單位需求增加呢？呢一點我睇唔到！而最重要一個問題係，近期出左個案例，竟然二換一都唔可以免雙倍印花稅，真係唔明當初立例係咩目的，乜唔係只係唔想人投資咩？乜原來換樓自住都唔得！咁又少一批換樓客啦！

政策市不止看供求

1B：基於1A原因，我睇唔到佢係咪一定會貶值，但升值應該唔係咁易，因為當這類單位進入二手市場後，競爭對手就唔同。以前係新樓同二手樓比，多好多優惠同着數，但係當二手同二手比，咁你情願買新啲定大啲呢？就因人而異啦！不過欲知事後如何，都係要睇政策變化，因為已由以前自由市場變政策市場，升跌已唔單止係供求關係啦！

單靠食租非王道

2：物業係咪長期以租金製造現金流？其實我之前已經在專欄、書同埋Blog，都寫了幾個案例分享，基本上如果可以製造到溢價我就會賣，又或者按揭成數太低，年期太短，我都會沽出套現去尋找其他機會，我眼見好多同學都係以為有高回報同現金流就跌左落Comfort zone，到幾年後就問點解有同學仔已經變七層，佢都仲係得兩層，我真係唔識答你喎！投資唔可以靠好彩，一定要勤力。

希望以上答案Rachel滿意，各位讀者都滿意！11月12號明哥派飯活動會見到你嗎？等你啊！

 

作者：財叔

擁有20多年投資物業經驗，見證樓市高低起跌，1997年金融風暴、2003年沙氏谷底、2008年金融海嘯，均成功管理風險安然度過，要訣是識得計數。昔日廢青，會考兩科合格，目標明確，如今未足50歲達致財務自由，辭工追夢，助人助學，希望可啟發更多財務自由人，找到心靈富足。本欄所得稿費，全數捐贈慈恩基金會作慈善用途。（本作者文章隔周刊出）