【百萬Blogger】靈活加按好方法(止凡)
近年樓市大升,不少人想細屋換大屋,或加按套現,但可能遇到申請按揭時供款能力不足的問題。
最常見情況是夫妻聯名持有物業,原來在銀行角度,兩人皆負上了這間物業的供款責任,所以夫妻的供款能力皆被削弱。如果太太希望以單名再多購一間物業,申請按揭時銀行會計算她要對兩個物業作出供款,亦會假設另一半隨時失去供款能力的情況,因此大大增加申請按揭的難度。所以,一個物業愈多名,只會讓銀行愈穩陣, 而不是令業主愈方便。
假設太太於數年前再買入一單名持有的物業,如今兩間物業都升值,希望加按套現。銀行計算加按時,聯名的一間可計算夫婦合共供款能力,所以可成功加按,但太太單名持有的物業則不行,尤其當聯名物業已加按得頗盡,供款額對太太來說不輕。
簡單舉例說明,夫妻各月入3萬元,每間物業供款為1萬元。聯名的一間,夫妻二人總收入為6萬元,供款1萬元,要加按足夠有餘。但太太的單名物業,銀行會看太太的收入為3萬元,持有兩間物業的總供款為2萬元,超過她入息一半,未計算壓力測試已不能加按。其實夫妻二人加起來6萬元收入,對這兩間物業作出供款2萬元,是非常輕鬆的。只可惜由於上名的問題,太太的收入出現了瓶頸,收窄了加按的能力。
擔保人作後盾
要解決這個情況,可於聯名戶的一間除去太太的名字,亦可於太太單名物業加丈夫的名字。然而,兩個方法都涉及半份物業的買賣契,要付律師費;銀行舊有按揭重造,亦有機會失去以前簽訂的好利率,並要付印花稅。加丈夫名入太太那間物業其實亦不可取,這只會令「火燒連環船」效應加劇。本來希望加按提取資金運用,但如果加按時有以上成本, 「未見官先打八十」,就不太划算了。
還有別的方法嗎?可試試運用「擔保人」的方法。如上述例子,試試向銀行要求把丈夫名字加到太太單名物業按揭作擔保人,這形式不涉改樓契,是按揭操作上的事,到律師樓辦理手續,成本只是一兩千元,銀行就可考慮兩間物業都以兩夫妻的收入去計算。其實這招不少孝 子孝女買物業送給退休父母都有用過,物業落父母名,但他們沒有供款能力,要子女供款,子女就是這間物業的擔保人。
另一個常見情況是換樓,尤其先買後賣。雖然這只是過渡期,但無論你將會在未來6個月內或明天就賣掉原來物業,只要你在未賣出舊物業時買入一個新物業,銀行就會考慮你同時擁有兩間物業的供款負擔。
這個情況,先賣後買可能是唯一辦法。又或者,找一個有供款能力的好朋友或親戚,與他同名持有新物業,事情就可以解決,但你放心嗎?日後把他除名又要有一定費用。
識人好過識字
如果這位有供款能力的親友戚願意犧牲一下,其實你可選擇找他作擔保人,兩間物業都不用落他的名字,先買後賣,完成後可與銀行要求除下擔保人。這是在過渡期增大供款能力的方法,風險放在擔保人身上,能否找到這個人,就看你的人緣了。
正常情況下,很少人會建議這類按揭操作,可能看書也看不到,但如果有相熟的銀行職員,可問問他這是否可行。以前我辦按揭時認識了一位很貼心的銀行職員,更取得她的手提號碼,有任何問題我都會WhatsApp問她。這有如認識一位銀行家,比使用銀行Premier服務更好。
作者:止凡
出身工程界的七十後「食息達人」,熱衷價值投資,年收股息逾6位數。實戰經驗有血有肉,博客「取之有道」總點擊過百萬,已出版3本投資著作。以追求財務自由 為目標,認為投資好像功夫,門派雖多,宗旨得一個,就是價值。(網誌︰cpleung826.blogspot.com)(本作者隔周刊出)