【置業安居】住宅供應部署大亂 (曾淵滄)

過去幾年，特區政府推出的打壓房地產措施一律被稱為「需求管理」，即通過額外的印花稅打壓需求。當然，只打壓需求而不增加供給，房地產市場依然不平衡，過去幾年，特首梁振英政府也的確很努力地尋找土地，並推出土地到市場，最新的數據是說，在未來三至四年裏，有9.4萬個潛在的房屋單位供應。

長實算準樓價將升

何謂潛在的房屋單位供應？就是將那些已賣給地產商的土地、正在興建而未出售的房屋，以及已落成但仍未出售的房屋的總和。已落成而仍未出售的房屋隨時可以出售；正在興建的房屋只要符合條件，可以樓花形式推出市場出售，政府估計地產商從買地開始，最早3年、最遲4年就會將該盤推出市場套現。因此，認為未來三至四年裏市場的住宅供應將有9.4萬個單位。

不過，最近才剛剛推出市場賣樓花的北角「維港頌」的土地，是長實地產（01113）於2011年買下，長實買下該地後，並沒有急着推出套現，連建築工程的進展也相當慢；一般而言，如果快的話，買地後5年至6年內就可以入伙了。所以，買地後3年至4年內可以推出市場賣樓花。

長實地產把2011年買的地拖至2017年，是為捕捉最佳的售樓時機，認為樓價會創新高。以2011年買的土地來計算，也許，2015年是適當的時間推出市場，但是，2015年第三季開始，樓價下跌，股市「大時代」結束，影響了樓市，於是長實決定不急於推出像北角這類優質地段的樓盤。也許，長實手上的可供出售的樓盤雖多，但是長實近幾年減少了買地，因此也不急於把手上的樓盤全部推出市場，盡可能分批出售，保持年年有樓賣的政策。

拖遲售樓延緩供應

長實既然能把2011年買入的土地拖到2017年才開售，市場上其他地產商手上是不是仍然有地、有樓盤，而亦沒打算於買地後3年至4年立即開售？果真如此，特區政府所說的未來3年至4年的潛在供應，是可能變成未來3年至6年的潛在供應，如果9.4萬個單位的樓房拖至6年後才推出，則未來數年的供應量就相對下降了；實力雄厚的地產商有能力壓住，推遲供應。

「維港頌」的確打亂了特區政府的部署，傳統的賣地方式可能無法大幅度提高土地的供給，候任特首林鄭月娥在接受傳媒訪問時提到，要解放地產商手上的新界農地資源，看來她極可能會通過某些優惠方式鼓勵地產商將手上的農地改為房地，加快土地的供應。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。