【置業安居】天價投地乃一場All-in（曾淵滄）

啟德地價新高

不久前，海南航空以呎價1.35萬元投得啟德一幅土地，價格之高，令香港所有的地產商都看傻了。接下來，香港特區政府馬上再推出新「辣招」，把原本的雙倍印花稅全部改為15%的印花稅，這使到原本成交價較低，印花稅率較低的樓房也得交高昂的15%印花稅，大幅冷卻投資需求。

不利消息拋諸腦後

數天前，海南航空再接再厲，又以另一個天價－－呎價1.36萬元投得啟德的另一幅土地，海南航空再以天價買地的新聞一公布，附近的二手盤叫價馬上急升，有些更封盤不賣，「辣招」及加息消息都被拋諸腦後。

啟德是香港特區政府手上的王牌，土地供應充足，至今已賣了八幅，還有非常多幅的土地等待推出。海南航空一連兩次以超高價取得土地，在接下來的招標行動中，到底會否再繼續買地，再以高價買下啟德所有的土地？

若真想如此做，海南航空該投入多少資金，集團又有沒有足夠的資金如此做？

樓價還看緊接投標

一旦海南航空不再高價投地而其他地產商也不願意高價投地，導致新的成功投標價大幅低於海南航空付的呎價1.36萬元的價格，那麼，海南航空已經買下來的土地的價值就會大降。因此，我們也不能只靠海南航空兩次投地的結果，就判定啟德地區的樓價會大躍進。

海南航空當然希望自己兩次天價買地後，香港地產商會因為擔心買不到地，而在下一次土地投標時出高價買地，推高成交價，高過海南航空所創出的呎價1.36萬元的紀錄。那麼，海南航空手上兩幅土地就可以稱為有賺了，事實會不會如此，我們只能繼續觀察。

過去，香港有些地產商高價投地，理由是他們手上已經有不少土地，也有一些新樓盤在預售樓花，土地價格一上升，人人都說麵粉漲價，麵包也該漲價，於是自己手上的樓盤銷情很好，也漲了價。

天價投地動機未明

但是，海南航空的情況就很特別，她手上沒有任何啟德的土地，近日投得的兩幅地至少得3年才能推出市場，以樓花形式預售。因此，目前出高價搶高地價並沒有任何馬上可以得到的利益，這也難怪一些分析員會懷疑海南航空天價買地的動機。如果沒有其他動機，那就是一場豪賭，賭3年後啟德新盤的每呎售價可以超越2.3萬元。

現在，美元加息剛剛開始，如果特朗普（Donald Trump）的推動實體經濟政策有效，大量投入基建政策有效，美國必有通脹，有通脹就會加快加息，加息會不會影響樓市？海南航空的確是在賭一鋪。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。