【置業安居】從買地猜大孖沙所想 (曾淵滄)

去年9 月， 香港樓價創新高之時，白石角土地招標，中標價每呎4,560元；8個月後的今日，白石角又有土地招標，位置剛好是去年9月招標那幅土地的旁邊，最新的中標價是每呎3,620元，下跌21%。

低地價有利地產商

過去8個月，代表香港二手樓價的中原城市領先指數下跌12%。可見，地價下跌的幅度是比樓價大，難怪恒基地產（00012）主席李兆基多次呼籲特區政府大幅降低補地價的叫價。

對地產商而言，降低土地成本對自己更有利，因為樓價不斷上升的時候，地價也不斷上升，而且上升的速度也可能比樓價更快。這對地產商而言是提高風險，地價愈來愈高，將來賣樓時，樓價可以高也可以低。

去年9月買白石角的發展商，每呎地價多了940元，兩幅土地相鄰，相隔僅8個月，將來兩地盤的樓花可能會同時推出市場，成本不一樣，競爭力也就不同了。

有傳媒報道，香港首富李嘉誠旗下的長實地產（01113）在過去幾年經常採用間隔式地買地與賣樓策略。舉例說，2016年幾乎完全不買地，賣的樓也很少，沒有新的樓盤推出，現在只是在賣去年、前年推出賣剩的貨尾單位；貨尾單位剩下不多，減價推出，同時提供更高的按揭貸款比例。

2014年及2015年則恰恰相反，大量推出新樓盤，趁高價賣樓，也快速補充新土地儲備；2013年也與今年一樣，不買地不賣樓。精明的地產商懂得利用不同的時機為自己創造最佳回報，從買地到賣樓，為期大約3年。因此，通過觀察一流的地產商如長實的買地賣樓行為，我們也可以估計，在李嘉誠眼中，甚麼時候會是樓價的高峰期甚麼時候會是低潮期。

李嘉誠早已看淡樓市

翻查資料，長實在2011年大舉買地，用了221億元，2012年再買，用了125億元。但是2013年則一分錢也沒拿出來買地，以買地到賣樓時間為3年來計算，筆者就很容易知道為甚麼今年長實不賣樓，因為2013年不買地，2016就無樓可賣；2014年至2015年長實大量賣樓，所用的土地應該是2013年之前買入的土地，也許是2010年、2011年及2012年買入的土地；2014年與2015年，長實買地所用的錢也很少，僅數十億元罷了。

換言之，不僅今年不賣樓，明年、後年，長實可賣的樓也將很少。上述的資料說明一件事，在李嘉誠眼中，2016年至2018年香港的樓價將不樂觀。

 

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。