【置業安居】筍盤難求（曾淵滄）

現在，我們幾乎天天都看到傳媒以大幅標題報道某某人賣樓虧損。香港到底有多少人願意虧蝕賣樓？又是誰在賣樓？難道每一個賣樓的人都現金周轉不靈，急着籌錢用而不得不蝕讓？

非也，賣樓大虧蝕只是傳媒為了吸引眼球而努力報道的新聞。實際上，賣樓虧蝕的比率很低，也因為很低，每一宗虧蝕個案都成了傳媒爭相報道的內容。

二手蝕讓只屬少數

根據中原地產的數據，今年第一季二手樓成交的個案有3,004宗，其中帳面獲利者佔2,910宗，獲利比率高達96.9%。換言之，只有僅僅的3.1%的二手樓買賣，原業主是虧蝕的。而且，帳面獲利超過50%的二手樓原業主佔69.4%，這是很高的比率。

這個現象證明，實際上市場上二手樓的「跳樓貨」、業主急讓的樓盤數量並不多，有些人想買二手樓，受到傳媒大肆報道二手樓蝕讓的新聞影響，不分青紅皂白，一見業主開價就打五折還價，結果只是自己浪費時間，根本買不成。於2003年及2004年，筆者與妻子經常去睇樓，打算買二手樓，當然，也盡量討價還價，結果2004年都過去了，依然買不成，最後才乖乖地在2005年成功買樓，而買的是一手樓。

普通市民難尋筍盤

當然，3.1% 的蝕讓比例雖然少，但是也確實存在，這些蝕讓個案的確可能是因為業主急着用錢而不得不蝕讓，而這些真正的「跳樓貨」也輪不到一輩子才買幾次樓的普通人，而是落入與地產代理經常保持聯絡的專業地產投資者，一接到「筍盤」，地產代理自然第一時打電話給相熟的地產商、專業地產投資者。

目前的二手樓樓價由去年9月開始跌，至今超過半年。目前的中原城市指數與最高點比較下跌12.9%，創18個月新低。不過，這也表示在18個月前買樓的人，以目前的市價出售，帳面依然有利潤。當然，持有物業時間不夠長的人出售物業時得繳交特別印花稅。

今年第一季有3,004宗二手樓買賣，平均每月1,000宗。這些人之中96.9%帳面有利潤，也說明了這些人持有物業已有相當日子。因此，他們賣樓的目的不一定是等樓用，也很可能是樓換樓、小屋搬大屋，數年前孩子小，住小單位，現在孩子長大了，不得不換面積較大的樓房。樓換樓賣舊樓帳面有利潤，何樂而不為？樓價下跌，賣舊樓的賣價下跌。但是買新樓也同樣地能以較低的價格買入。以總金額計算，買賣節省的金額比賣樓少賺的金錢多。

 

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。